Ewolucja ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego

Wykaz skrótów

• u.k.u.r. – Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
• k.c. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny
• u.g.n. – Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

Wstęp

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi istniały za czasów poprzedniego ustroju, m.in. na gruncie Dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej¹, czy też np. ustawy z dnia 13 lipca 1957 r. o obrocie nieruchomościami rolnymi². Po zmianach ustrojowych uznano, iż ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi i dziedziczeniu są niecelowe, a naczelną zasadą powinna być wolność gospodarcza. Ograniczenia w obrocie umownym nieruchomościami rolnymi zostały zniesione, a ograniczenia w dziedziczeniu gospodarstw rolnych ustały z dniem 14 lutego 2001 roku, wobec wejścia w życie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31 stycznia 2001 roku³ – gdyż ograniczenia takie uznano za niekonstytucyjne. Przed przystąpieniem Polski do Unii Europejskiej obawiano się, że pełna swoboda obrotu nieruchomościami rolnymi może być nieco ryzykowna. Bano się zasady swobodnego rynku oraz przepływu osób i kapitału. Wobec tego uznano, że należy mieć wpływ na obrót nieruchomościami rolnymi i nastawiono się na powrót do regulacji obrotu nieruchomościami rolnymi.

Ponadto trzeba było dostosować się do niektórych wymagań związanych z jakością i bezpieczeństwem żywności, a także poprawić konkurencyjność gospodarki rolno-żywnościowej, poprzez poprawę jej efektywności ekonomicznej i produktywności, czy też poprawę dochodów w rolnictwie i na polskich wsiach. Należało postawić na rozwój obszarów wiejskich, m.in. poprzez rozwój wielofunkcyjności rolnictwa, a także rozwój gospodarczy i społeczny wsi⁴. W 2003 roku postanowiono ponownie uregulować i ukształtować obrót rolny poprzez poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych czy też zapewnienie prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. W tym celu została uchwalona ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 roku⁵. Ustawa ta w ciągu ostatnich 19 lat wielokrotnie się zmieniała, raz minimalizując ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi, a raz je zaostrzając.

Celem pracy jest przedstawienie procesu transformacji ww. ustawy na przestrzeni lat, a także przyczyn i skutków tych zmian. Praca zawiera szczegółowe omówienie poszczególnych przekształceń przepisów ustawy i obrazuje stopniowe zwiększanie się jej objętości, motywowane coraz bardziej kazuistycznym podejściem do tematyki obrotu nieruchomościami rolnymi w Polsce.

Pierwszy rozdział przedstawia pierwotny tekst ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, założenia ustawy, jej cele i problemy z wykładnią jej przepisów w tamtych latach. Drugi rozdział opisuje liberalizację przepisów ustawy dotyczące jej przedmiotu, połączone jednak z większą kontrolą osób, które mogą nabywać nieruchomości rolne w Polsce. Trzeci rozdział skupia się na opisaniu zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego zapoczątkowanych z dniem 30 kwietnia 2016 roku, tj. z dniem wejścia w życie największej jak do tej pory zmiany i przemodelowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Od tamtej pory nabycie nieruchomości rolnej o obszarze powyżej 0,3 ha możliwe jest jedynie, gdy przepis ustawy na to zezwala.

Rozdział I. Geneza ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi

1. 1. Zagadnienia ogólne

Podstawową ustawą regulującą obrót nieruchomościami rolnymi na terenie Rzeczypospolitej Polskiej jest ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 roku (tj. Dz. U. z 2020 r. poz. 1655 ze zm.) (dalej jako „u.k.u.r.”). Ustawa ta została uchwalona na posiedzeniu nr 45, dnia 11 kwietnia 2003 roku, na podstawie trzech, wspólnie rozpatrywanych projektów ustaw, zawartych w drukach nr 401 (ustawa o obrocie ziemią rolną), nr 697 (ustawa o obrocie nieruchomościami rolnymi i dzierżawie rolniczej oraz o zmianie niektórych ustaw) oraz nr 1128 (ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego państwa oraz o zmianie niektórych ustaw). Jak podniesiono w uzasadnieniu owych projektów, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego miała na celu poprawę struktury obszarowej gospodarstw rolnych, przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych, a także zapewnienie prowadzenia gospodarstw rolnych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach. Cele te miały zostać osiągnięte poprzez wprowadzenie zupełnie nowych regulacji w sferze obrotu nieruchomościami rolnymi⁶.

Wcześniej ograniczenia w obrocie ziemią rolną istniały za czasów poprzedniego ustroju, lecz po zmianach ustrojowych uznano, że naczelną zasadą jest wolność gospodarcza i ograniczenia dotyczące umownego obrotu nieruchomościami rolnymi zostały zniesione.

Dnia 06 czerwca 1944 roku Polski Komitet Wyzwolenia Narodowego wydał dekret o przeprowadzeniu reformy rolnej, który zakładał zlikwidowanie wielkich majątków ziemskich, podzielenie ich, a następnie przekazanie już podzielonych nieruchomości m.in. chłopom małorolnym i nieposiadającym ziemi, robotnikom i pracownikom rolnym oraz drobnym dzierżawcom⁷. Zgodnie z art. 14 dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, gospodarstwa utworzone na jego podstawie nie mogły być w całości lub w części dzielone, sprzedawane, wydzierżawiane i zastawiane. Ponadto, zgodnie z art. 15 ww. dekretu nabycie ziemi niosło za sobą obowiązek spłaty należności za uzyskaną w ten sposób ziemię⁸. Kolejne reformy doprowadziły m.in. do powstania Państwowych Gospodarstw Rolnych, które istniały od 1949 roku aż do początku lat dziewięćdziesiątych dwudziestego wieku. Po drugiej wojnie światowej obrót ziemią rolną leżał głównie w sferze prawa administracyjnego, co zmieniło się częściowo po wprowadzeniu ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o sprzedaży państwowych nieruchomości rolnych oraz uporządkowaniu niektórych spraw, związanych z przeprowadzeniem reformy rolnej i osadnictwa rolnego⁹. Ustawa ta uregulowała w pewnym stopniu kwestie zbycia ziemi rolnej w drodze czynności cywilnoprawnych. Ustawa ta ponadto ustaliła wymogi, jakie musiała spełniać osoba ubiegająca się o nabycie nieruchomości rolnej¹⁰. Z czasem pojawiało się coraz więcej ustaw mających na celu uregulowanie obrotu nieruchomościami rolnymi na gruncie cywilnoprawnym. Za przykład mogą chociażby posłużyć przepisy kodeksu cywilnego¹¹ (dalej jako „k.c.”) dotyczące nieruchomości rolnych¹². Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa¹³ wprowadziła Agencję Własności Rolnej Skarbu Państwa (przekształconą później w Agencję Nieruchomości Rolnych, a następnie w Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa), której zadaniem była restrukturyzacja i prywatyzacja mienia Skarbu Państwa m.in. po Państwowych Gospodarstwach Rolnych¹⁴.

Bezpośrednio przed wprowadzeniem u.k.u.r. nie istniały ani ograniczenia przedmiotowe, ani ograniczenia podmiotowe w obrocie nieruchomościami rolnymi, co wpływało na rozdrobnienie gospodarstw rolnych, a w konsekwencji rodziło negatywne skutki gospodarcze. Zakresem przedmiotowym ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w jej pierwotnym brzmieniu objęte były nieruchomości rolne w rozumieniu k.c., z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Nieruchomością rolną w rozumieniu artykułu 46¹ k.c. jest taka nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, a także ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Definicja nieruchomości rolnej zawarta w u.k.u.r. jest więc węższa niż w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,¹⁵ ustalenie przeznaczenia terenu, rozmieszczenie inwestycji celu publicznego oraz określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z art. 6 ust. 1 ww. ustawy, ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego kształtują, wraz z innymi przepisami, sposób wykonywania prawa własności nieruchomości. Jak zauważył Romuald Sztyk, przeznaczenie jedynie części nieruchomości rolnej na cele inne niż rolne nie powoduje, że ta część staje się momentalnie inną nieruchomością¹⁶. Nie staje się ona samodzielną działką, a nieruchomość będzie nadal uważana za nieruchomość rolną. Stałaby się ona samodzielną działką jedynie w wyniku podziału nieruchomości i wyodrębnienia samodzielnej działki ewidencyjnej lub w postępowaniu wieczystoksięgowym jako przeznaczona na cele inne niż rolne. W przypadku nieopracowania miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, określenie sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy następuje w drodze decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (art. 4 ust. 2 ww. ustawy). Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele leśne powoduje, że przestaje być ona nieruchomością rolną¹⁷. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie określa dolnej granicy powierzchni nieruchomości rolnej, a w swoim pierwotnym brzmieniu nie określała także dolnej granicy powierzchni, od której stosujemy tę ustawę.

Ustawa w artykule 5 wprowadziła również pojęcie tzw. rolnika indywidualnego. Pojęcie to zostało wyjaśnione w artykule 6 u.k.u.r., z którego możemy się dowiedzieć, iż za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną, będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadzącą osobiście gospodarstwo rolne, posiadającą kwalifikacje rolnicze, zamieszkałą w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład jego gospodarstwa rolnego. Artykuł 2 u.k.u.r., zawierający suwerenne definicje, wprowadził obok pojęcia nieruchomości rolnej także takie określenia jak gospodarstwo rolne, prowadzenie działalności rolniczej, Agencja, czy też użytki rolne.

Przez gospodarstwo rolne należy rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu kodeksu cywilnego, tj. takie, w skład którego wchodzą grunty orne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, urządzeniami oraz inwentarzem, jeżeli stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, a także prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, lecz o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych. Jak zauważył Romuald Sztyk, definicja ta stwarza dodatkowe kryterium obszarowe, które nie jest znane przepisom kodeksu cywilnego¹⁸. Użytkami rolnymi są grunty orne, sady, łąki trwałe, pastwiska trwałe, grunty rolne zabudowane, grunty pod stawami i grunty pod rowami, bez względu na ich klasę. Przez prowadzenie działalności rolniczej rozumieć należy prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej lub zwierzęcej, w tym produkcji sadowniczej, ogrodniczej i rybnej. „Agencją” określamy Agencję Nieruchomości Rolnych, której ustawa, zmieniając nazwę z Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, powierzyła funkcję aktywnego realizatora polityki rolnej państwa, w zakresie gospodarki ziemią¹⁹.

Omawiając ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi należy podzielić te ograniczenia na ograniczenia podmiotowe oraz przedmiotowe.

1. 2. Podmiotowe ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

Artykuł 3 u.k.u.r. w swoim pierwotnym brzmieniu zakładał prawo pierwokupu dla dzierżawcy nieruchomości rolnej, w przypadku sprzedaży tej nieruchomości przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnej. Aby prawo to przysługiwało dzierżawcy, musiały zostać spełnione dwa warunki, a to: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej z datą pewną, a także była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty oraz nabywana nieruchomość wchodziła w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub była dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej. Przez gospodarstwo rodzinne należy rozumieć gospodarstwo rolne, które jest prowadzone przez rolnika indywidualnego, a także, w którym łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha. Przepisy określają jednocześnie sposoby ustalania powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem współwłasności. W takim przypadku należy uwzględnić powierzchnię nieruchomości rolnych odpowiadających udziałowi we współwłasności takich nieruchomości. Przy współwłasności łącznej uwzględnia się ogólną powierzchnię nieruchomości rolnych, stanowiących przedmiot współwłasności²⁰. Zasady te stosuje się także odpowiednio do ustalania powierzchni użytków rolnych, będących przedmiotem współposiadania na podstawie umowy dzierżawy. Wynika stąd, że przy ustalaniu powierzchni gospodarstwa rodzinnego uwzględnia się grunty własne oraz dzierżawione. Nie bierze się natomiast pod uwagę gruntów, które znajdują się w posiadaniu prowadzącego gospodarstwo rodzinne z innych tytułów prawnych, takich jak na przykład użytkowanie. Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.k.u.r., gdy oba warunki były spełnione, o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawartej przez wymienione osoby zawiadamiało się dzierżawcę tej nieruchomości rolnej, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Zawiadomienie to wywoływało skutki określone w art. 598 k.c. Obowiązek ten obciążał sprzedawcę, który niezwłocznie powinien zawiadomić dzierżawcę o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu można wykonać w ciągu miesiąca, zaś umowa sprzedaży sporządzona bezwarunkowo jest nieważna (art. 595 §2 k.c.)²¹. Jak podnosił Romuald Sztyk we wspomnianym wcześniej artykule, kwestię obowiązku zawiadomienia inaczej regulował art. 110 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami²² (dalej jako „u.g.n.”), który nakładał na notariusza obowiązek przesłania zawiadomienia do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta o treści umowy²³. Prawo pierwokupu mogło być wykonane w ciągu dwóch miesięcy od daty otrzymania zawiadomienia. Obecnie wspomniane prawo pierwokupu może być wykonane w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia. Według Romualda Sztyka, względy natury praktycznej miały spowodować, iż obowiązek wynikający z tej ustawy wykonywał notariusz, mimo iż nie jest on objęty nakazem ustawowym, a obowiązek ten był adresowany do sprzedawcy²⁴.

Prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy w nowej treści, wobec nowelizacji kodeksu cywilnego i uchylenia §2 art. 695 k.c., stwarzało specyficzną sytuację w zbiegu z prawem pierwokupu przysługującym z mocy ustawy Agencji, która działała na rzecz Skarbu Państwa. Prawo to powstawało jedynie wówczas, gdy dzierżawca nie wykonał swojego prawa albo nie spełnił opisanych warunków, lub nieruchomość nie była przedmiotem dzierżawy. Przy zbiegu obu tych praw, należało zastosować kolejność przewidzianą w ustawie. W treści aktu notarialnego należało sformułować wolę sprzedawcy w ten sposób, że sprzedawał opisaną nieruchomość rolną osobie trzeciej za określoną cenę, pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przez dzierżawcę, a w razie jego niewykonania sprzedawał tę nieruchomość tej samej osobie na tych samych zasadach, pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych, działającą na rzecz Skarbu Państwa.

Zawiadomienie o treści umowy należało przesłać do dzierżawcy, a w przypadku poinformowania przez niego o niewykonaniu prawa pierwokupu lub po upływie terminu do jego wykonania, wypis należało przesłać do Agencji. Romuald Sztyk uważał, iż zawiadomienie o treści umowy należało przesłać jednocześnie obu uprawnionym podmiotom, w celu wypowiedzenia się o wykonaniu prawa pierwokupu według ustawowej kolejności,²⁵ co nie wydaje się właściwym, gdyż Agencja w tym wypadku nie miała pewności, czy uprawniony dzierżawca już się wypowiedział lub upłynął mu termin do złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, a w konsekwencji – nie wiedziała od kiedy powstało jej prawo pierwokupu i kiedy wygasa. W praktyce należało przesłać wypis umowy do dzierżawcy, gdyż złożenie przez dzierżawcę oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu powodowało, iż gasło z mocy ustawy prawo pierwokupu dla Agencji Nieruchomości Rolnych, a dopiero po złożeniu oświadczenia przez dzierżawcę o niewykonaniu prawa pierwokupu lub po upływie terminu do złożenia tego oświadczenia, prawo to powstawało dla Agencji i należało jej doręczyć wypis tej umowy. Dopiero w sytuacji, gdy Agencja złożyła stosowne oświadczenie o niewykonaniu prawa pierwokupu można było przystąpić do sporządzenia umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej na kupującego, będącego osobą trzecią.

W sytuacji braku dzierżawcy uprawnionego do prawa pierwokupu lub niewykonania przez niego tego prawa, względnie, gdy nieruchomość rolna nie była przedmiotem dzierżawy, Agencji Nieruchomości Rolnych, działającej na rzecz Skarbu Państwa, przysługiwało prawo pierwokupu takiej nieruchomości. Wówczas, w treści warunkowej umowy sprzedaży należało zamieścić oświadczenie, że zostaje sprzedana pod warunkiem niewykonania prawa pierwokupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych, działającą na rzecz Skarbu Państwa. Ustawodawca przewidział, iż strony umowy sprzedaży mogą zawyżyć cenę, celem uniemożliwienia wykonania prawa pierwokupu. Dla przeciwdziałania temu sformułowany został ustęp 8 art. 3 u.k.u.r. Zgodnie z nim, jeżeli cena rażąco odbiegała od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, wykonujący prawo pierwokupu mógł w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Zgodnie z ustępem 9 art. 3 u.k.u.r., sąd ustalał cenę nieruchomości przy zastosowaniu sposobów jej ustalania, przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, tj. w oparciu o art. 149 i następne u.g.n.

Przepisów o pierwokupie nieruchomości rolnej nie stosowało się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej była osoba bliska zbywcy takiej nieruchomości oraz spółdzielnia produkcji rolnej, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez jej członka, która to nieruchomość stanowiła wkład gruntowy w tej spółdzielni.

Do sklasyfikowania pojęcia „osoby bliskiej”, u.k.u.r. odsyłała nas do przepisów o gospodarce nieruchomościami. Artykuł 4 pkt. 13 u.g.n. zalicza do osób bliskich zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Zbycie na podstawie sprzedaży lub innej umowy na rzecz osoby bliskiej oznaczało, że nie zachodziła potrzeba stosowania art. 7 ust. 6 u.k.u.r.²⁶. Przepis ten wymagał przedłożenia przy zawieraniu umowy, w wyniku której następowało przeniesienie własności nieruchomości rolnej dowodów na potwierdzenie osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, posiadania kwalifikacji rolniczych, miejsca zamieszkania i wielkości posiadanego gospodarstwa rolnego albo złożenia przez nabywcę oświadczenia, iż nie spełniał on warunków określonych w art. 5 i 6 u.k.u.r. Dowody te są niezbędne jedynie do ustalenia, iż zbycie nieruchomości rolnej prowadzi do powiększenia gospodarstwa rodzinnego nabywcy, a zatem do ustalenia, czy zachodzi kolejny z wyjątków wyłączających prawo pierwokupu lub prawo nabycia przez Agencję. Ustalenia te są zbędne, jeżeli nabywcą jest osoba bliska, ponieważ zbycie na rzecz osób bliskich jest wyłączone zarówno spod prawa pierwokupu, jak również spod prawa nabycia wyrażonego w art. 4 u.k.u.r. Osoba bliska nie musiała spełniać kryteriów wieku, wykształcenia, zamieszkiwania, wielkości posiadanego gospodarstwa rolnego. Wystarczyło jedynie, iż w umowie zostało zamieszczone oświadczenie stron, które potwierdzało istnienie stosunku bliskości między stronami takiej umowy²⁷. Co warto zaznaczyć, brak wspomnianego oświadczenia stron nie prowadził do nieważności umowy, jeżeli strony były wobec siebie rzeczywiście osobami bliskimi. Ustalenie, iż strony umowy nie są wobec siebie osobami bliskimi obligowało notariusza do sprawdzenia, czy nie zachodzi któryś z kolejnych wyjątków wyłączających prawo pierwokupu lub prawo nabycia nieruchomości rolnej. Dotyczyło to w szczególności sprawdzenia, czy nie dochodziło do powiększenia gospodarstwa rodzinnego nabywcy. Co warto zaznaczyć, definicją osoby bliskiej nie objęto powinowatych, a nawet synowych i zięciów. Jednak zbycie nieruchomości rolnej, która wskutek zbycia wejdzie do majątku wspólnego dziecka zbywcy i jego małżonka, nie było przez rodzica ograniczone prawem pierwokupu i prawem nabycia. Zasadę tę stosowało się niezależnie od tego, czy stroną umowy byli oboje małżonkowie, czy tylko jedno z nich.

Wyłączenie prawa pierwokupu lub prawa nabycia w sytuacji, gdy nabywcą nieruchomości rolnej była spółdzielnia produkcji rolnej zachodziło jedynie wówczas, gdy spółdzielnia nabywała nieruchomość od swego członka, a nabywana nieruchomość została wniesiona przez zbywcę do spółdzielni tytułem wkładu gruntowego. Romuald Sztyk we wspomnianym już artykule wskazał, iż art. 147 §2 ustawy z dnia 16 września 1982 roku – prawo spółdzielcze²⁸ przewiduje w razie odpłatnego przeniesienia własności wkładu gruntowego prawo pierwokupu przysługujące spółdzielni. Prawo to nie dotyczy przeniesienia własności wkładu na rzecz innego członka tej samej spółdzielni. O zamierzonym przeniesieniu własności gruntu, stanowiącego wkład gruntowy, na osobę niebędącą członkiem tej samej spółdzielni, członek powinien uprzedzić spółdzielnię co najmniej na trzy miesiące przed dokonaniem tej czynności.

Ustawa nie wypowiadała się w sprawie zbycia nieruchomości rolnej na rzecz osoby prawnej z wyłączeniem wskazanego wyżej przypadku, gdy nabywcą była spółdzielnia nieruchomości rolnej. Oznacza to, iż w wypadku nabywania nieruchomości rolnej przez osobę prawną, Agencji Nieruchomości Rolnych przysługiwało prawo pierwokupu. Zasada ta była stosowana niezależnie od typu osoby prawnej nabywającej nieruchomość rolną i od obszaru nabywanej nieruchomości rolnej.

Nabycie nieruchomości rolnych przez Skarb Państwa, reprezentowany przez właściwy organ lub inną jednostkę organizacyjną niż Agencja, nie podlegało ustawie. W wypadku zbycia nieruchomości rolnej na rzecz podmiotów niemających osobowości prawnej, ale mogących być podmiotem praw i obowiązków, Agencji przysługiwało prawo pierwokupu lub prawo nabycia. Nabycie przez spółkę cywilną należy rozumieć jako nabycie przez osoby fizyczne tworzące tę spółkę, chyba że jedną ze stron umowy spółki cywilnej jest jednostka organizacyjna²⁹. Wspólnicy spółki cywilnej mogli nabyć do spółki nieruchomość rolną bezwarunkowo jedynie w sytuacji, gdy w stosunku do każdego z nich zachodziły warunki do wyłączenia prawa pierwokupu lub prawa nabycia.

Zgodnie z art. 3 ust. 6 u.k.u.r., jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej miało na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej, prawo pierwokupu przysługiwało, gdy w wyniku wykonania tego prawa został spełniony warunek, o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 roku o rentach strukturalnych w rolnictwie³⁰. W takim przypadku prawo pierwokupu przysługiwało dzierżawcy, gdy w wyniku jego wykonania powierzchnia prowadzonego przez niego gospodarstwa nie była mniejsza niż 15 ha³¹.

Nabycie nieruchomości rolnej w celu powiększenia gospodarstwa rodzinnego wyłączało zarówno prawo pierwokupu, jak też prawo nabycia nieruchomości. Prawa te nie były jednak wyłączone, jeżeli wskutek nabycia powierzchnia użytków rolnych powiększanego gospodarstwa rolnego przekroczyła 300 ha. Warto podkreślić, iż wyłączenie prawa pierwokupu zależało nie tylko od powiększenia gospodarstwa rodzinnego, lecz także od tego, by nabywana nieruchomość rolna była położona w gminie, w której nabywca ma miejsce zamieszkania lub w gminie sąsiedniej³². To wyłączenie prawa pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych zawarte było w ustępie 7 artykułu 3 u.k.u.r. Pamiętać jednak należy, iż nie wyłączało ono prawa pierwokupu przysługującego dzierżawcy.

Biorąc pod uwagę wcześniej przytoczone przeze mnie definicje, przyjąć należy, iż gospodarstwem rodzinnym w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego jest:

• 1. gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni użytków rolnych od 1 ha do 300 ha,
• 2. prowadzone osobiście przez osobę fizyczną,
• 3. będącą właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha,
• 4. posiadającą kwalifikacje rolnicze,
• 5. zamieszkałą w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa³³.

Potwierdzeniu wyżej wymienionych okoliczności służą dowody, zawarte w art. 7 ust. 1-5 u.k.u.r., przedkładane następnie przy zawieraniu umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej³⁴.

Obliczając łączną powierzchnię użytków rolnych stanowiących własność lub będących w dzierżawie nabywcy należy posłużyć się wcześniej omówioną metodą. Mimo iż przepisy wyraźnie tego nie formułują, przyjąć należy, iż chodzi o sumę powierzchni użytków rolnych (będących własnością lub w dzierżawie) tworzących dane gospodarstwo rolne, a zatem takich, które stanowią lub mogą stanowić zorganizowaną całość gospodarczą.

Zdaniem Zygmunta Truszkiewicza oznacza to, że nabycie nieruchomości rolnej, nawet jeśli nie doprowadzi do powiększenia gospodarstwa rolnego powyżej 300 ha, lecz nieruchomość ta będzie położona w odległej części Polski, nie będzie mogło być uznane za powiększenie gospodarstwa rodzinnego. Konsekwencją tego będzie fakt, iż nabycie tejże nieruchomości rolnej, położonej w dalekiej odległości od gospodarstwa rodzinnego nabywcy, będzie możliwe, lecz jedynie pod warunkiem, że Agencja nie skorzysta z prawa pierwokupu, lub prawa nabycia³⁵. Co warto jednak podkreślić, powiązanie definicji rodzinnego gospodarstwa rolnego z kodeksową definicją gospodarstwa rolnego nie oznacza, iż osoba fizyczna może nabywać, z pominięciem prawa pierwokupu lub prawa nabycia, nieruchomości rolne powyżej 300 ha, jeśli tworzą one odrębne gospodarstwa rolne o powierzchni nieprzekraczającej 300 ha. A zatem, posiadanie czterech gospodarstw rolnych w rozumieniu k.c. o powierzchni użytków rolnych wynoszącej np. po 100 ha każde sprawia, iż żadne z tych gospodarstw rolnych nie będzie traktowane jako rodzinne gospodarstwo rolne, ponieważ ich właściciel lub dzierżawca nie będzie uważany za rolnika indywidualnego w rozumieniu art. 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego³⁶. Prowadzenie gospodarstwa rolnego przez rolnika indywidualnego jest natomiast niezbędne, by uznać to gospodarstwo rolne za rodzinne. Jak już wcześniej wspomniano, rolnikiem indywidualnym jest osoba fizyczna, będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych (nie gospodarstwa) o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadząca osobiście to gospodarstwo, posiadająca kwalifikacje rolnicze, zamieszkała w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład tego gospodarstwa. Z definicji tej wynika, iż normy 300 ha, wymienionej w art. 6 u.k.u.r. nie należy wiązać z gospodarstwem rolnym. W artykule tym chodzi bowiem o sumę wszystkich użytków rolnych, stanowiących własność danej osoby fizycznej lub przez nią dzierżawionych, położonych w Polsce, niezależnie od liczby gospodarstw rolnych, które te nieruchomości tworzą.

Przepisy u.k.u.r. nie wypowiadały się natomiast w sprawie, jakie nieruchomości należy uwzględniać przy ustalaniu jednohektarowej, minimalnej normy obszarowej, definiującej gospodarstwo rolne w rozumieniu ustawy. Jak zauważył Zygmunt Truszkiewicz w przywołanym wcześniej artykule, odesłanie do kodeksowej definicji gospodarstwa rolnego sugerowało, iż w rachubę mogły wchodzić wszystkie użytki rolne będące w posiadaniu nabywcy, bez względu na tytuł prawny do nich, a nawet takie, które znajdowały się w tym posiadaniu bez tytułu prawnego, zwłaszcza w posiadaniu samoistnym. Wynika to z faktu, iż kodeksowa definicja gospodarstwa rolnego nie jest definicją własnościową. Biorąc jednak pod uwagę, że z art. 6, definiującego rolnika indywidualnego, wynika, iż musi on być właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni użytków rolnych nieprzekraczającej 300 ha, prowadzącym to gospodarstwo rolne osobiście – nasuwa się wniosek, iż wystarczy, by osoba fizyczna była właścicielem lub dzierżawcą co najmniej 1 a użytku rolnego, a pozostałe 99 a użytków rolnych będą mogły wchodzić w skład gospodarstwa rolnego prowadzonego przez tę osobę fizyczną osobiście na zasadzie innego tytułu prawnego lub nawet bez tytułu³⁷.

Z rozważań tych wynika, że ustawa przewidywała dwie maksymalne normy obszarowe w wysokości 300 ha, a to: artykuł 5 ust. 1 pkt 2 wyznaczał maksymalną powierzchnię powiększanego gospodarstwa rodzinnego, obejmującego jedynie nieruchomości rolne, które mogą tworzyć zorganizowaną całość gospodarczą; artykuł 6 ust. 1 wyznaczał maksymalną powierzchnię wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność osoby fizycznej i przez nią dzierżawionych (bez względu na ich położenie oraz liczbę tworzonych przez nie gospodarstw rolnych), powyżej której ich właściciel bądź dzierżawca przestawał być rolnikiem indywidualnym w rozumieniu u.k.u.r. Fakt, iż są to dwie różne normy wynika nie tylko z dwóch wymienionych powyżej artykułów, ale również z tego, iż potwierdzeniu obu tych norm służyły różne dowody.

Aby umowa nabycia nieruchomości rolnej nie była obarczona prawem pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych, ze względu na powiększenie gospodarstwa rodzinnego prowadzonego przez rolnika indywidualnego, musiały zostać spełnione precyzyjnie określone przesłanki, wcześniej omówione. Dowody na zaistnienie okoliczności powodujących, iż osobę fizyczną można uznać za rolnika indywidualnego zostały określone w art. 7 ust. 1-5 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego.

A zatem, przy zawieraniu umowy, w wyniku której następowało przeniesienie własności nieruchomości rolnej, nabywca był zobowiązany do przedłożenia notariuszowi wyżej wspomnianych dowodów. Z wykładni językowej wynika, iż obowiązek ten powstawał jedynie przy zawieraniu umów przenoszących własność nieruchomości, a co za tym idzie – nie występował podczas zawierania innych umów, takich jak umowach sprzedaży zawartych pod warunkiem wykonania prawa pierwokupu (zobowiązaniowych) lub umowach przedwstępnych³⁸. W umowach tego typu można było poprzestać jedynie na oświadczeniach nabywcy, że spełnia on przesłanki ustawowe.

Przy zawieraniu umów przeniesienia własności nieruchomości rolnej należało przedłożyć następujące dowody:

• 1. dowód potwierdzający osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, stanowiący oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Warto nadmienić, iż w myśl art. 217 §2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego,³⁹ urzędowe potwierdzenie określonych faktów lub stanu prawnego wymaganego przez przepis prawa następuje w zaświadczeniu⁴⁰. Zaświadczenie to powinno zostać wydane bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie siedmiu dni. Odmowa wydania takiego zaświadczenia lub zaświadczenia o treści żądanej przez osobę ubiegającą się o nie następuje w drodze postanowienia, na które służy zażalenie⁴¹. Warto pamiętać, że przepisy u.k.u.r. przewidują potwierdzenie faktów także co do innych przesłanek uznania osoby fizycznej za rolnika indywidualnego, dlatego należałoby skorzystać z ogólnych zasad postępowania administracyjnego, upoważniających do kumulacji postępowań prowadzonych przez ten sam organ administracji publicznej i wydanie jednego zaświadczenia, potwierdzającego kilka przesłanek⁴².
• 2. dowód potwierdzający posiadanie kwalifikacji rolniczych:
• a) teoretycznych, tj. uzyskania wykształcenia rolniczego co najmniej zasadniczego lub wykształcenia średniego lub wyższego. Dowodem uzyskania takich kwalifikacji jest świadectwo lub dyplom ukończenia szkoły z uzyskanym tytułem zawodowym albo dyplom uzyskania tytułu zawodowego lub dyplom potwierdzający kwalifikacje zawodowe. Jak zauważa Romuald Sztyk, brak tu konsekwencji ustawodawcy. W niektórych bowiem sytuacjach może wystąpić brak korelacji pomiędzy wykształceniem rolniczym zasadniczym a uzyskanym dyplomem potwierdzającym tę okoliczność. Notariusz musi wykazywać się dużą starannością, by poprawnie oceniać przedkładane dokumenty⁴³.
• b) praktycznych – w tym celu należało przedłożyć oświadczenie potwierdzone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) lub świadectwo pracy, z których miał wynikać fakt osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez nabywcę lub pracy w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej pięciu lat.
• c) odpowiednie dokumenty wydane przez właściwe organy lub instytucje państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego. Zgodnie z artykułem 19 u.k.u.r. przepis odnoszący się do tego rodzaju dowodów miał wejść w życie z dniem uzyskania przez Rzeczpospolitą Polską członkostwa w Unii Europejskiej, podczas gdy inne przepisy tej ustawy miały wejść w życie po upływie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia.
• 3. dowód potwierdzający zamieszkanie, stanowiący dokument określający zamieszkanie na pobyt stały w rozumieniu nieobowiązującej już ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych⁴⁴. Na podstawie art. 5 ust. 1 tej ustawy, osoba posiadająca obywatelstwo polskie i przebywająca stale na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej była obowiązana zameldować się w miejscu stałego pobytu. Przepisy tej ustawy mówiły jednocześnie, iż w tym samym czasie można było mieć tylko jedno miejsce stałego pobytu⁴⁵.
• 4. dowód potwierdzający powierzchnię użytków rolnych posiadanych przez nabywcę nieruchomości w oparciu o oświadczenie nabywcy lub uprawnionego do pierwokupu. Oświadczenie to nie jest potwierdzane przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Według Romualda Sztyka przepis ten jest nieprecyzyjny. Podnosi on, iż w wyniku wykładni porównawczej można dojść do wniosku, że przepis powołany określa składnik definicji gospodarstwa rodzinnego prowadzonego przez rolnika indywidualnego, natomiast składnikiem definicji rolnika indywidualnego jest wymóg, by powierzchnia prowadzonego przez niego gospodarstwa rodzinnego nie przekroczyła powierzchni 300 ha⁴⁶. Odnosi się to do przywołanego już wcześniej spostrzeżenia Zygmunta Truszkiewicza, iż ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewidywała dwie maksymalne normy obszarowe w wysokości 300 ha. Omawiany dowód dotyczy maksymalnej powierzchni wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność osoby fizycznej i przez nią dzierżawionych (bez względu na ich położenie oraz liczbę tworzonych przez nie gospodarstw rolnych), powyżej której ich właściciel bądź dzierżawca przestawał być rolnikiem indywidualnym w rozumieniu u.k.u.r.
• 5. dowód potwierdzający, iż łączna powierzchnia użytków rolnych nie jest większa niż 300 ha, odnoszący się do maksymalnej powierzchni powiększanego gospodarstwa rodzinnego, obejmującego jedynie nieruchomości rolne, które mogą tworzyć zorganizowaną całość gospodarczą. Dowód ten miało stanowić oświadczenie nabywcy lub uprawnionego do pierwokupu, poświadczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta).

Przepisy przewidywały, iż w przypadku, gdy nabywca nie był rolnikiem indywidualnym, zobowiązany był on do złożenia oświadczenia, iż nie spełnia warunków określonych w artykułach 5 i 6 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, a to:

• a) nie prowadzi gospodarstwa rodzinnego,
• b) nie jest rolnikiem indywidualnym,
• c) nie posiada kwalifikacji rolniczych.

W oświadczeniu tym należało ponadto podać łączną powierzchnię i miejsce położenia nieruchomości rolnych, których nabywca był właścicielem lub dzierżawcą.

Dowody te oraz oświadczenie stanowiły załączniki do umowy przeniesienia własności nieruchomości rolnej. W praktyce powodowało to konieczność sporządzenia poświadczonych notarialnie za zgodność z oryginałem odpisów świadectw i dyplomów oraz dołączenia ich do aktów notarialnych. Do aktu notarialnego należało również dołączyć zaświadczenia, natomiast dowód potwierdzający powierzchnię użytków rolnych (dotyczący maksymalnej powierzchni wszystkich nieruchomości rolnych stanowiących własność osoby fizycznej i przez nią dzierżawionych – bez względu na ich położenie oraz liczbę tworzonych przez nie gospodarstw rolnych, powyżej której ich właściciel bądź dzierżawca przestawał być rolnikiem indywidualnym w rozumieniu u.k.u.r.) oraz oświadczenie o niespełnieniu warunków z artykułów 5 i 6 u.k.u.r. powinny zostać złożone bezpośrednio w treści aktu notarialnego⁴⁷.

Omówione wyżej ograniczenia podmiotowe zawarte w art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego były tożsame z zawartymi w częściowo omówionym już artykule 4 ww. ustawy, który szerzej zostanie omówiony poniżej. Różne są jednak kręgi podmiotów, których te dwa artykuły dotyczą. Warto podkreślić jednak w tym miejscu, iż ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w swoim pierwotnym brzmieniu nie wprowadziła całkowitego zakazu nabywania nieruchomości rolnych przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi, gdyż w swoim pierwotnym brzmieniu zakładała, iż każda osoba, jeżeli Agencja Nieruchomości Rolnych, działająca na rzecz Skarbu Państwa, nie skorzysta z przysługującego jej prawa pierwokupu lub wykupu – będzie miała możliwość nabycia nieruchomości rolnej. Inaczej sytuacja wygląda obecnie, po wprowadzeniu ogromnych zmian w 2016 roku. Ustawa w swoim obecnym brzmieniu zakłada całkowity zakaz nabycia nieruchomości rolnej, chyba że przepis lub decyzja na to pozwala. Ograniczenia te zostaną jednak omówione w 3 rozdziale.

Zgodnie z ustępem 1 artykułu 4 u.k.u.r., jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następowało w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży, Agencja, działająca na rzecz Skarbu Państwa, mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. Nad zakresem zastosowania artykułu 4 rozważał Zygmunt Truszkiewicz, który poddawał w wątpliwość zastosowanie ww. artykułu przy zawieraniu pewnego rodzaju umów. Podnosił on, iż wątpliwości mogła budzić kwestia czy ustawa dotyczyła także umów przenoszących jedynie własność nieruchomości rolnej, zawieranych w celu wykonania zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości rolnej, wynikającego z innego zdarzenia niż umowa zobowiązująca, takiego jak np. zapis testamentowy. Zygmunt Truszkiewicz przyjął, iż literalne brzmienie art. 4 przemawiało za objęciem zakresem zastosowania ww. artykułu także tego rodzaju umów⁴⁸.

Profesor Truszkiewicz uznał tak ze względu na to, iż ustawa przyznawała prawo wykupu nieruchomości rolnej, jeżeli przeniesienie jej własności następowało w wyniku zawarcia innej umowy niż umowa sprzedaży. Nie chodziło jedynie o wypadki zawierania innych umów zobowiązujących do przenoszenia własności niż sprzedaż. Zygmunt Truszkiewicz wskazał, iż umowa przenosząca własność, która była zawierana w celu wykonania zobowiązania do przenoszenia własności, wynikającego z innego zdarzenia niż jakakolwiek umowa, także jest inną umową przenoszącą własność nieruchomości niż sprzedaż. W praktyce chodziło przede wszystkim o umowy zawierane w celu wykonania zapisu testamentowego i roszczenia z art. 231 k.c. oraz umowy znoszące wszelkiego rodzaju wspólności majątkowe⁴⁹.

Zdaniem Zygmunta Truszkiewicza wykonanie zapisu nie powinno podlegać ustawie, skoro sam zapis nieruchomości rolnej nie jest ograniczony. Roszczenie z art. 231 k.c. dotyczy działki zajętej pod budowę. Co za tym idzie, stosowanie ustawy do tego rodzaju przypadków nie wydaje się celowe. W odniesieniu do umów znoszących wszelkiego rodzaju współwłasności i wspólności majątkowe nasuwała się wątpliwość co do tego, czy są to umowy przenoszące własność. Wątpliwość ta wynika z faktu, iż współwłaściciele współwłasności ułamkowej lub łącznej są właścicielami całej nieruchomości czy też uprawnionymi do rzeczy lub praw wchodzących w skład całego wspólnego majątku, z tym, że ich uprawnienia do przedmiotu współwłasności są ograniczone identycznymi uprawnieniami przysługującymi pozostałym współuprawnionym. Zygmunt Truszkiewicz podniósł zatem, iż umowy znoszące współwłasność lub wspólność nie są umowami przenoszącymi własność w ścisłym tego słowa znaczeniu⁵⁰. Są to umowy znoszące współuprawnienia do przedmiotu umowy (wspólności, współwłasności), istniejące między współwłaścicielami lub współuprawnionymi do wspólnoty majątkowej. Zdaniem profesora, dodatkową przesłanką za niestosowaniem do zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej u.k.u.r. jest fakt, iż współwłaściciele mogliby dokonać na długie lata w dowolny sposób podziału do korzystania (quoad usum), który nie podlega ustawie.

Trzeba pamiętać także o art. 166 k.c., który przewiduje prawo pierwokupu dla współwłaściciela nieruchomości rolnej. W sytuacji, gdyby dochodziło do sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej, pozostałym współwłaścicielom przysługiwałoby prawo pierwokupu, o ile zostałyby spełnione przesłanki z art. 166 k.c. Profesor Truszkiewicz podkreśla, że prawo przysługujące współwłaścicielom byłoby z pewnością silniejsze, niż prawo pierwokupu przysługujące Agencji Nieruchomości Rolnych. Gdyby zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej podlegało ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, współwłaściciele nie mogliby przedstawić Agencji żadnego uprawnienia, które zniosłoby prawo nabycia przysługujące Agencji na podstawie art. 4 u.k.u.r. Istotny jest także fakt, iż u.k.u.r. działa już w wypadku nabywania udziałów w nieruchomości. Ponowna kontrola ze strony Agencji w dniu zniesienia współwłasności nie wydawała się zatem konieczna⁵¹.

Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie stosowano także do umów przenoszących własność na cele uzasadniające wywłaszczenie, zawieranych w trybie art. 114 u.g.n. Poza działaniem u.k.u.r. znajdowały się także darowizny dokonywane na podstawie ww. ustawy o gospodarce nieruchomościami⁵².

Znając zakres „umów innych niż umowa sprzedaży”, co do których zastosowanie będzie mieć artykuł 4 u.k.u.r., należy omówić ten artykuł w pozostałym zakresie.

Przede wszystkim, jak już zostało wspomniane, krąg podmiotów, których dotyczy art. 3 u.k.u.r. jest inny od kręgu podmiotów, których dotyczy art. 4 u.k.u.r. Z artykułu 3 wynikało, że w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli łącznie zostały spełnione omówione już wcześniej warunki, tj.:

• 1. umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, licząc od tej daty,
• 2. nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej.

W przypadku braku uprawnionego dzierżawcy do pierwokupu albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy Agencji Nieruchomości Rolnych. Prawo pierwokupu nie miało zatem zastosowania, gdy sprzedaży dokonywały inne podmioty niż osoby fizyczne lub prawne, np. spółki osobowe (jawna, komandytowa, komandytowo-akcyjna i partnerska).

Sytuacja wyglądała zupełnie inaczej w przypadku art. 4 u.k.u.r. Zgodnie z nim, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następowało w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja, działająca na rzecz Skarbu Państwa, mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej. W razie, gdy ta równowartość pieniężna nie wynikała z treści umowy, ustalała ją Agencja przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości, wynikających z przepisów o gospodarce nieruchomościami. Jeżeli równowartość rażąco odbiegała od wartości rynkowej nieruchomości rolnej, stosowało się odpowiednio zasady jak przy ustalaniu ceny sprzedawanej nieruchomości. Zgodnie z art. 4 ust. 5 u.k.u.r., do wykonania tego uprawnienia, nazywanego prawem wykupu lub przejęcia, stosowało się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu.

W odróżnieniu od artykułu 3, artykuł 4 nie wymieniał w ogóle kręgu podmiotów⁵³. Wynika z niego jedynie, iż Agencja miała prawo przejęcia (wykupu) w przypadku zawarcia każdej innej umowy przenoszącej własność niż umowa sprzedaży, takich jak np. umowa darowizny, umowa zamiany, umowa dożywocia, umowa wniesienia ziemi rolnej jako aportu do spółki itp. Skutkiem takich umów było bezwarunkowe przejście własności na nabywcę w chwili ich zawarcia. Prawo wykupu przysługiwało Agencji dopiero wówczas, gdy nastąpiło przeniesienie własności w drodze innej niż sprzedaż umowy.

Problematycznym był fakt, iż ustawa nie zawierała szczegółowego trybu, w jaki sposób Agencja miała wykonywać prawo wykupu, ani terminu, w jakim to mogło nastąpić⁵⁴. Problemy nasuwało usytuowanie prawa wykupu w systemie prawa. Ustawodawca mówił, że „prawo wykupu wywoływało takie skutki jak prawo pierwokupu”, lecz nie było to prawo pierwokupu. Lidia Błądek zgodziła się z poglądami, że wykładnia gramatyczna i funkcjonalna artykułu 4 ust. 1 u.k.u.r. prowadziła do wniosku, że Agencja mogła wystąpić o prawo wykupu, dopiero gdy nastąpiło przeniesienie własności, czyli został dokonany tzw. skutek rzeczowy⁵⁵.

Z prawem wykupu wiązały się również inne problemy, takie jak to, kto będzie stroną, wobec której Agencja wystąpi? Zbywca? Nabywca? Obie strony? Z ustawy nie wynikało, kto i w jaki sposób miał zawiadomić Agencję, że mogła skorzystać z prawa wykupu, ale Agencja, nie zwracając uwagi na przepisy ustawy, wysyłała różne pisma do notariuszy, aby to notariusze przesyłali jej wypisy aktów notarialnych, a nawet kopie załączników przedkładanych przez strony⁵⁶. Zdaniem Lidii Błądek, zachowanie Agencji było niedopuszczalne, chyba że stosownie do art. 110 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie,⁵⁷ strony wyrażą zgodę na wydanie wypisy innym podmiotom.

Zdaniem Romualda Sztyka, zakres stosowania tych przepisów jest ograniczony do obowiązku zawiadomienia Agencji o możliwości wykonania tego prawa w okresie 1 miesiąca od chwili otrzymania zawiadomienia na zasadach obowiązujących przy prawie pierwokupu⁵⁸. Niezawiadomienie Agencji o sporządzeniu umowy powodowało – stosownie do art. 9 ust. 1 u.k.u.r. – jej nieważność z mocy samego prawa ze skutkiem ex tunc. W takiej sytuacji sporządzana była umowa bezwarunkowa, zaś w jej treści powinno być zamieszczone wyjaśnienie o ewentualnym wykonaniu przez Agencję tego uprawnienia. Okoliczność ta jest bardzo ważna z punktu widzenia postępowania wieczystoksięgowego, ze względu na skutki, jakie mogła wywoływać. Sąd mógł bowiem uzależnić dokonanie wpisu w księdze wieczystej od upływu terminu możliwości skorzystania z tego uprawnienia lub złożenia przez Agencję rezygnacji skorzystania z niego. Oświadczenie to mogło być złożone przed sporządzeniem umowy i powołane w treści aktu notarialnego. Odpowiednio miały również zastosowanie postanowienia art. 600 k.c. w przedmiocie wykonania tego uprawnienia⁵⁹. Dochodziła wtedy do skutku umowa między Agencją a zbywcą nieruchomości rolnej tej samej treści, co umowa zawarta z osobą trzecią, z tą różnicą, że następowała zapłata równowartości pieniężnej. Za bezskuteczne należało uznać wszelkie postanowienia umowy z osobą trzecią, zmierzające do udaremnienia wykonania tego prawa. Zdaniem Romualda Sztyka, wątpliwości rodzą się przy wykładni §2 art. 600 k.c., gdy zostaną zawarte umowy przewidujące osobiste świadczenia dożywotnie w zamian za przeniesienia własności nieruchomości rolnej, jak na przykład umowy dożywocia czy też dodatkowe, powtarzające się świadczenia dożywotnie, niemożliwe do spełnienia przez Agencję. Wprawdzie przepis zezwala uiścić wartość tych świadczeń przy wykonaniu swego uprawnienia do nabycia własności nieruchomości rolnej, jednakże z wykładni celowościowej należy wywieść wniosek, że Agencja powinna zrezygnować z przysługującego jej uprawnienia. Nie ma tu zastosowania zasada, że w razie, gdy prawo pierwokupu przysługuje Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego z mocy prawa, świadczenia dodatkowe uważa się za niezastrzeżone⁶⁰.

Ten sam problem dostrzegła Lidia Błądek, która zwróciła uwagę na konsekwencje wynikające z różnych umów, takich jak m.in. umowy o dożywocie, zadając przy tym pytania kto przejmie obowiązki wobec uprawnionego dożywotnika z art. 908 k.c.? Kto przyjmie zbywcę jako domownika, dostarczy mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewni odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie itd.⁶¹? Lidia Błądek zauważa również, iż umowy o podział majątku dorobkowego, których przedmiotem były nieruchomości rolne między byłymi małżonkami także stwarzają pewne problemy. Przywołana autorka zadaje także pytanie – co należy robić, w sytuacji, gdy strony przed wejściem w życie ustawy miały zawartą umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości rolnej? Czy obowiązuje zasada pacta sunt servanda? Czy w przypadku zniesienia współwłasności nieruchomości rolnej Agencji też przysługuje prawo wykupu? Jeżeli tak, to czy przy każdym ze sposobów zniesienia współwłasności? Czy należy stosować ustawę, gdy umowa jest zawierana na podstawie art. 231 k.c. (budynek wzniesiony na cudzym gruncie) lub w trybie u.g.n., np. gmina i osoba fizyczna dokonują zamiany nieruchomości, z których jedna jest rolna⁶²?

Lidia Błądek nie uważa, iż Agencja powinna zrezygnować w powyższych sytuacjach z przysługującego jej prawa wykupu, lecz podnosi, że z umów wynikają nie tylko prawa, ale i obowiązki, dlatego jeżeli Agencja decydowała się na prawo wykupu, to z wszelkimi konsekwencjami wynikającymi z danej umowy⁶³.

Opisane uprawnienia do nabycia nieruchomości rolnej przez Agencję, w razie zawarcia umowy innej niż sprzedaż nie przysługują:

• 1. jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej, niż określona w art. 5 ust. 1 pkt 2 u.k.u.r., czyli do 300 ha,
• 2. jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje na rzecz:
• a) spółdzielni produkcji rolnej – w przypadku nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka tej spółdzielni,
• b) osoby bliskiej zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami,
• 3. jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, przewidzianej w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników⁶⁴.

Pierwsze dwa wyłączenia uprawnień Agencji są tożsame z tymi, które są zawarte w artykule 3 u.k.u.r. – wyłączającymi prawo pierwokupu. Trzecie wyłączenie dotyczy umowy zawartej z następcą, przez którą rolnik będący właścicielem lub współwłaścicielem gospodarstwa rolnego zobowiązuje się przenieść na osobę młodszą od niego o 15 lat (następcę) własność (lub udział we współwłasności) i posiadanie tego gospodarstwa z chwilą nabycia prawa do emerytury lub renty inwalidzkiej, jeżeli następca do tego czasu będzie pracować w tym gospodarstwie. Zdaniem Zygmunta Truszkiewicza zastanawiające jest, iż ustawodawca nie wymienił wśród sytuacji wyłączających prawo pierwokupu lub prawo nabycia zawarcia umowy z następcą. Jego zdaniem, stało się tak zapewne dlatego, że sama umowa z następcą nie przenosi własności nieruchomości rolnej. Oznacza to, iż umowa z następcą winna być zawierana bezwarunkowo, że w konsekwencji zawarcie takiej umowy nie daje Agencji prawa przejęcia nieruchomości objętych umową nabycia z następcą⁶⁵.

1. 3. Przedmiotowe ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego dotyczyła przenoszenia własności nieruchomości rolnych w drodze umowy. Chodziło tutaj zarówno o sprzedaż (art. 3), jak i inne niż sprzedaż umowy przenoszące własność nieruchomości rolnych (art. 4). Ustawie podlegało także zbycie części fizycznej lub idealnej nieruchomości rolnej⁶⁶.

Ustawa nie wypowiadała się w sprawie zbycia użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej. Jak podnosi Zygmunt Truszkiewicz, artykuły 234 i 237 k.c. przewidują, że przepisy o przeniesieniu własności nieruchomości stosuje się odpowiednio zarówno do oddania gruntu w użytkowanie wieczyste,⁶⁷ jak i do przeniesienia tego prawa. Zygmunt Truszkiewicz przyjął tezę, iż ustawę należy stosować zarówno w przypadku zbywania takiego prawa w drodze umowy, jak również w przypadku oddawania nieruchomości rolnej w użytkowanie wieczyste. Przyjął on jednak stanowisko, iż z uwagi na charakter instytucji (prawa pierwokupu i prawa wykupu) ograniczających prawo do rozporządzenia własnością, ustawa nie miała zastosowania do przenoszenia użytkowania wieczystego nieruchomości rolnej lub do oddawania takiej nieruchomości w użytkowanie wieczyste⁶⁸. Profesor Truszkiewicz przyjął takie stanowisko ze względu na to, iż gdyby wyraźnie nie postanowiono, że prawo pierwokupu przewidziane w innych aktach prawnych ma zastosowanie nie tylko do sprzedaży nieruchomości, ale też do sprzedaży użytkowania wieczystego, to trudno byłoby zaakceptować jego stosowanie w takim zakresie. Zdaniem profesora nie są wykluczone przypadki ograniczania możliwości oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste przez przyznanie oznaczonym podmiotom prawa pierwszeństwa, lecz muszą być one wyraźnie przewidywane w aktach prawnych⁶⁹.

Ustawa miała zastosowanie jedynie do obrotu własnościowego powodowanego umowami. Nie miała natomiast zastosowania do obrotu własnościowego powodowanego innymi zdarzeniami prawnymi, np. orzeczeniami sądowymi kończącymi postępowanie o zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej lub o dział spadku obejmującego gospodarstwo rolne, a także orzeczeniami administracyjnymi (takimi jak zwrot wywłaszczonej nieruchomości rolnej). Jak podnosi Zygmunt Truszkiewicz, gdy chodziło o stwierdzenie – na podstawie artykułu 64 k.c. – że na pozwanym ciążył obowiązek złożenia oświadczenia niezbędnego do zawarcia umowy prowadzącej do przeniesienia własności, sąd nie stosował ustawy. Stosował ją natomiast notariusz sporządzający umowę na podstawie wyroku stwierdzającego obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli⁷⁰.

Ustawa nie obejmowała obrotu nie własnościowego, w tym dzierżawnego, choć fakt dzierżawienia gruntów kwalifikowanych jako użytki rolne mógł oddziaływać na obrót własnościowy nieruchomościami rolnymi. Było to spowodowane tym, iż obszar dzierżawionych użytków rolnych uwzględniało się przy ustalaniu norm obszarowych mających wpływ na stosowanie przepisów ustawy do obrotu własnościowego nieruchomościami rolnymi – artykuł 5 ust. 2 i 3 oraz art. 6 ust. 4 u.k.u.r.

Dla omówienia ograniczeń przedmiotowych zawartych w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, podstawowe znaczenie ma pojęcie nieruchomości rolnej. Ustawa ta reguluje bowiem sprzedaż nieruchomości rolnej (artykuł 3 ustawy) oraz przeniesienie własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży (artykuł 4 ustawy).

Zgodnie z artykułem 2 pkt 1 u.k.u.r., przez nieruchomość rolną należało rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Wynika stąd, iż definicja zawarta w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego była węższa od definicji zawartej w kodeksie cywilnym. U.k.u.r. nie dotyczyła bowiem nieruchomości rolnych w rozumieniu k.c., które w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego były przeznaczone na cele inne niż rolne. Takie nieruchomości nie były uznawane za nieruchomości rolne w rozumieniu u.k.u.r.⁷¹ Można zatem wyciągnąć wnioski, że ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego podlegał obrót nieruchomościami rolnymi w rozumieniu kodeksu cywilnego, które:

• 1. były przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne,⁷²
• 2. nie były objęte miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego⁷³.

Profesor Truszkiewicz zauważył, iż z powodu powiązania definicji nieruchomości rolnej z planowaniem przestrzennym mógł pojawić się problem czy zmiana przeznaczenia nieruchomości rolnej mogła nastąpić poza planem zagospodarowania przestrzennego. Dnia 11 lipca 2003 roku weszła w życie ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ustawa ta zmieniła m.in. artykuł 7 ust. 1 ustawy z dnia 03 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych,⁷⁴ nadając mu następujące brzmienie: „Przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne, wymagającego zgody, o której mowa w ust. 2, dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, sporządzonym w trybie określonym w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym”. Ustęp 2 przewiduje obowiązek uzyskania na wniosek wójta (burmistrza, prezydenta miasta) zgody organu⁷⁵ na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych lub leśnych, określonych w tym przepisie. Zdaniem Profesora Truszkiewicza oznacza to, że zmiana sposobu zagospodarowania gruntów rolnych lub leśnych, w stosunku do których art. 7 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nie przewiduje obowiązku uzyskania zgody organu wymienionego w tym przepisie, może być dokonana poza miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, czyli – jak wynika z art. 50 i 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym – na podstawie decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego lub ustalającej warunki zabudowy. W doktrynie zrodził się pogląd, iż zważywszy na treść definicji nieruchomości rolnej zawartej w u.k.u.r., wyłączającej z pojęcia nieruchomości rolnej grunty rolne przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, a także charakter wymienionych decyzji, stanowiących podstawę zmiany sposobu zagospodarowania gruntu, należy przyjąć, że wymienione decyzje nie wyłączały działania ustawy w odniesieniu do gruntów objętych tymi decyzjami, lecz dopiero faktyczna zmiana sposobu zagospodarowania gruntów rolnych wyjmowała je spod działania u.k.u.r.⁷⁶.

Omawiając pojęcie nieruchomości rolnej należy sięgnąć do definicji zawartej w kodeksie cywilnym, do której odsyła nas artykuł 2 pkt 1 u.k.u.r. Zgodnie z art. 46¹ k.c., nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej⁷⁷. Jak widać, kodeksowa definicja nieruchomości rolnej nie zawiera kryterium powierzchniowego. Profesor Truszkiewicz wysunął więc pytanie, czy można ustalić minimalną powierzchnię nieruchomości, poniżej której nieruchomość, chociaż wykorzystywana rolniczo, nie będzie uważana za nieruchomość rolną w rozumieniu k.c., a tym samym także w rozumieniu u.k.u.r. Ma to ogromne znaczenie praktyczne, bowiem chodzi o to, czy obrót nieruchomości wykorzystywanej rolniczo o niewielkiej powierzchni (np. 5a, 20a, 50a, 80a) podlegał rygorom ustawy, czy też nie.

Przepisy u.k.u.r. oraz k.c. nie określały dolnej granicy powierzchni nieruchomości rolnej i mogła nią być nieruchomość każdej wielkości, gdyż minimalna norma obszarowa, poniżej której nieruchomości nie można było uznać za rolną nie została ustalona ani w doktrynie, ani w judykaturze⁷⁸.

Wyrażenie „wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej…” może sugerować, iż nie każda nieruchomość, która mogła być wykorzystywana na cele rolne, była nieruchomością rolną. W doktrynie zrodził się pogląd, że nie wystarczy możliwość rolniczego użytkowania, lecz możliwe użytkowanie musi mieć znamiona produkcji. W takim właśnie kierunku dążyło również orzecznictwo Sądu Najwyższego. W przytoczonej przez Zygmunta Truszkiewicza sprawie,⁷⁹ zakończonej wyrokiem z dnia 02 czerwca 2000 roku,⁸⁰ Sąd Najwyższy stanął przed koniecznością zdefiniowania gospodarstwa rolnego.

W uzasadnieniu wyroku znalazły się także wypowiedzi dotyczące pojęcia nieruchomości rolnej. Zdaniem Sądu Najwyższego, gospodarstwem rolnym jest jednostka gospodarcza zorganizowana na nieruchomości rolnej o takim obszarze, że możliwe jest prowadzenie działalności wytwórczej przeznaczonej na zbyt. Definicja ta została sformułowana przez Sąd Najwyższy w celu ustalenia zakresu działania przepisów o zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego. Zygmunt Truszkiewicz wyciągnął z tej definicji wniosek, iż Sąd Najwyższy nie wyklucza istnienia nieruchomości rolnej o obszarze, który nie pozwala na utworzenie gospodarstwa rolnego podlegającego szczególnemu reżimowi znoszenia współwłasności. Zygmunt Truszkiewicz uważa jednak, iż wniosek, że Sąd Najwyższy dopuszcza możliwość istnienia nieruchomości rolnych, których obszar nie musi umożliwiać produkcji wytwórczej na zbyt, byłby błędny. Według profesora Sąd Najwyższy używał w ww. wyroku pojęć „nieruchomość rolna” i „gospodarstwo rolne” paralelnie⁸¹. Zdatność do prowadzenia działalności wytwórczej, pozwalającej na uznanie nieruchomości za rolną, zakłada istnienie celowej i zorganizowanej aktywności ludzkiej, ukierunkowanej na wytwarzanie, to jest „osiąganie”, „produkowanie” w dziedziczenie rolnictwa. Do działalności wytwórczej nie można zaliczyć efektów rzeczowych powstających w znikomej ilości na tzw. samozaopatrzenie albo dla zaspokojenia osobistych upodobań uprawnionego do gruntu. Nie mogą być to obszary zbyt małe. Muszą to być obszary, na których można w racjonalny sposób i stale prowadzić wytwórczość. Ścisłe powiązanie tych pojęć oznacza, że zdaniem Sądu Najwyższego nieruchomością rolną jest tylko taka nieruchomość użytkowana rolniczo, której obszar pozwala na utworzenie gospodarstwa rolnego umożliwiającego produkcję rolną przeznaczoną na zbyt. Prezentowane podejście wyłączałoby spod właściwości u.k.u.r. obrót nieruchomościami, których nie moglibyśmy uznać za rolne, ze względu na ich obszar. Sąd Najwyższy nie sprecyzował jednak, kiedy mamy do czynienia z działalnością wytwórczą przeznaczoną na zbyt. Ponadto, w doktrynie zauważono, iż w art. 46¹ k.c. nie znajduje się żadne kryterium ilościowe. Chodzi w nim o czysto agronomiczne cechy gruntu, umożliwiające pozyskanie produktów rolnych. Przepis ten nie zawiera ponadto wymogu uzyskiwania określonej, minimalnej ilości takich produktów. Profes Truszkiewicz podnosi ponadto, że w definicji nieruchomości rolnej ustawodawca położył nacisk na samą przydatność do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie⁸².

Zdaniem Zygmunta Truszkiewicza, takie rozumienie na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nieruchomości rolnej będzie prowadziło do następstw mających niewiele wspólnego z faktycznym kształtowaniem ustroju rolnego. Profesor zadał sobie zatem pytanie, czy kodeksową definicję nieruchomości rolnej należy automatycznie przenosić do u.k.u.r., czy cel regulacji, która posługuje się tym pojęciem, nie zezwala, a może i obliguje do wyjaśnienia tej definicji na nowo. Czy kodeksowa definicja nieruchomości nie jest na tyle abstrakcyjna, że zachodziła potrzeba jej konkretyzacji w ramach danej regulacji? Wspomniany wyżej wyrok Sądu Najwyższego z dnia 02 czerwca 2000 roku można w ten właśnie sposób odczytać. Sąd Najwyższy zmierzał do określenia jakie gospodarstwo rolne – a tym samym wchodząca w jego skład nieruchomość rolna – zasługuje na ochronę w ramach zniesienia współwłasności przez zastosowanie szczególnej regulacji dotyczącej znoszenia współwłasności gospodarstw rolnych. Sąd Najwyższy poprzez wprowadzenie dodatkowego kryterium – możliwości prowadzenia działalności wytwórczej przeznaczonej na zbyt – dał wyraz temu, że minimalna powierzchnia nieruchomości rolnej umożliwiająca tego rodzaju działalność wytwórczą jest z punktu widzenia instytucji zniesienia współwłasności wielkością zmienną, zależną od okoliczności konkretnego przypadku, ustalaną przez sąd dokonujący zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego.

Co więcej, profesor Zygmunt Truszkiewicz przywołał normę minimalną, stanowiącą element pojęcia nieruchomości rolnej, zdefiniowanego w nieobowiązującym rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 roku w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych⁸³. W oryginalnym brzmieniu tego rozporządzenia uznano, iż nie uważa się za nieruchomości rolne terenów położonych w obrębie zwartej zabudowy miasta oraz nieruchomości, które należą do tej samej osoby (osób) i których łączny obszar nie przekracza 0,2 ha. Nie była ona jednak uważana za normę bezwzględną. Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z dnia 04 lipca 1967 roku⁸⁴ stwierdził, iż nie każde gospodarstwo przekraczające 0,2 ha będzie zawsze gospodarstwem rolnym w rozumieniu kodeksu cywilnego. W uzasadnionych wypadkach, nieruchomość przekraczającą 0,2 ha wypadało uznać za działkę budowlaną. Miało to miejsce w szczególności wówczas, gdy większą część nieruchomości zajmowały budynki, a reszta gruntu stanowiła ogród przydomowy. Wówczas z istoty swej przeznaczenie takiej nieruchomości nie odpowiadało podstawowemu kryterium przewidzianemu w §1 przywołanego rozporządzenia, którym jest użytkowanie lub uznanie użytkowania nieruchomości na cele produkcji rolnej.

W uzasadnieniu wcześniejszej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1964 roku⁸⁵ Sąd Najwyższy wyraził pogląd, iż obok takich kryteriów, jak położenie i przeznaczenie działki może mieć znaczenie okoliczność, czy w rozpatrywanym przypadku działka jest dodatkiem do budynku, czy też odwrotnie – budynek stanowi dodatek do działki gruntu.

Powyższe poglądy były akceptowane przez przedstawicieli doktryny. Zdaniem Zygmunta Truszkiewicza, skoro w ramach obrotu nieruchomościami rolnymi regulowanego przez kodeks cywilny, Sąd Najwyższy i doktryna były skłonne nie traktować minimalnej normy powierzchniowej w sposób bezwzględny, to tym łatwiej przychodzi akceptować potrzebę skonkretyzowania kodeksowego pojęcia nieruchomości rolnej, którym posłużono się w innym akcie prawnym. Profesor zwrócił również uwagę na fakt, iż ww. minimalna norma powierzchniowa, od której ww. rozporządzenie Rady Ministrów z 1964 roku uzależniało traktowanie nieruchomości rolnej w ramach obrotu własnościowego jako rolnej – w miarę rozwoju stosunków rolnych była podwyższana z 0,2 ha do 0,5 ha, a następnie do 1 ha. Czy zatem przeniesienie definicji nieruchomości rolnej do kodeksu cywilnego, z pominięciem minimalnej normy, mogło być interpretowane tylko w ten sposób, że istniały bezwzględne racje, które nakazywały objęcie tym pojęciem praktycznie wszystkich gruntów, niezależnie od obszaru, o ile tylko mogły być wykorzystywane do działalności wytwórczej w rolnictwie? Zdaniem profesora nie, skoro ustawodawca w większości regulacji dotyczących gospodarstw rolnych wprowadził kryteria obszarowe, najczęściej w postaci 1 ha użytków rolnych, w celu jednoznacznego wyłączenia spod działania tych regulacji mniejszych obszarów, a zatem w celu uniknięcia wątpliwości co do zakresu ich zastosowania⁸⁶. Zygmunt Truszkiewicz zwrócił uwagę, że jeżeli chodzi o kodeksową definicję gospodarstwa rolnego, przyjmowało się, iż wymaga ona interpretacji i stosowania z uwzględnieniem szczególnych cech danego stosunku prawnego, do którego definicja ta ma zastosowanie.

Profesor Truszkiewicz wysunął zatem kolejne pytanie, czy brak na gruncie danej regulacji ograniczenia obszarowego musi bez wątpienia oznaczać, iż zamiarem ustawodawcy było jak najszersze działanie regulacji, czy jednak może oznaczać, że jego zamiarem było stworzenie możliwości skonkretyzowania definicji nieruchomości rolnej w drodze wykładni na potrzeby danej regulacji, w tym przypadku omawianej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego?

Celem ustawy jest kształtowanie ustroju rolnego. Zdaniem profesora Truszkiewicza cel ustawy nie uzasadniał objęcia jej działaniem gruntów nadających się do rolniczego użytkowania, lecz ze względu na obszar nie tworzących gospodarstwa rolnego w rozumieniu regulacji dotyczących podatku rolnego, ubezpieczeń majątkowych i społecznych czy dziedziczenia⁸⁷. U.k.u.r. w swoim pierwotnym brzmieniu definiowała gospodarstwo rolne jako gospodarstwo rolne w rozumieniu kodeksu cywilnego, o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych – art. 2 pkt 2 ustawy. Definicja ta również wymagała konkretyzacji na gruncie ustawy, pomimo odesłania do kodeksu cywilnego, co zostało już podniesione. Zdaniem profesora nie można zatem wykluczyć, iż definicja nieruchomości rolnej zamieszczona w artykule 2 pkt 1 również nie musi być rozumiana rygorystycznie. Uważa on, iż między pojęciami „nieruchomość rolna” i „gospodarstwo rolne” zachodzi ścisły związek, co oznacza, że pojęcia te nie muszą być tłumaczone na gruncie tej samej regulacji, tej samej ustawy, w oderwaniu od siebie⁸⁸. Rozważając nad pojęciem nieruchomości rolnej nie można zatem pominąć faktu, iż u.k.u.r. ograniczyła pojęcie gospodarstwa rolnego do gospodarstw rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha użytków rolnych.

Zależność między nieruchomością rolną a gospodarstwem rolnym w praktyce można było dostrzec m.in. w przypadku ustalania czy grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi, oznaczone najczęściej symbolami B-R, B-Ł, B-Ps,⁸⁹ są nieruchomościami rolnymi, czy też nie. W doktrynie i orzecznictwie panuje pogląd, iż nieruchomość zabudowana zabudową zagrodową jest nieruchomością rolną, o ile wchodzi w skład gospodarstwa rolnego⁹⁰. Jak wiadomo, ustawa wprowadziła do pojęcia gospodarstwa rolnego jednohektarową normę obszarową, co oznacza, iż grunty zabudowane budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi nie powinny być traktowane jako nieruchomości rolne, jeśli nie wchodzą w skład gospodarstwa rolnego o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha użytków rolnych. Profesor uważa, iż zbycie jedynie tzw. działki zagrodowej, wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego byłoby zbyciem części nieruchomości rolnej, a zbycie tej działki, ale nie wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego nie powinno było podlegać ustawie⁹¹.

Problematyczne stawałoby się również zbywanie gruntów zabudowanych obiektami niemającymi nic wspólnego z prowadzeniem działalności wytwórczej w rolnictwie wraz z użytkami rolnymi, które nie utraciły charakteru rolnego. Gdyby przyjąć dosłowne rozumienie definicji nieruchomości rolnej, należałoby już nawet jednoarowe użytki rolne przylegające do zabudowanych gruntów zbywać z zastosowaniem u.k.u.r. Skoro jednak, jak już zostało wspomniane, zbycie tzw. działki zagrodowej niewchodzącej w skład gospodarstwa rolnego nie powinno podlegać ustawie, to tym bardziej poza działaniem ustawy powinna znaleźć się zabudowana nieruchomość, nawet jeśli obejmuje użytki rolne, o ile nie tworzą one gospodarstwa rolnego lub nie są jego częścią. Jak podnosi Zygmunt Truszkiewicz, uzasadnieniem dla odwołania się w takich przypadkach do definicji gospodarstwa rolnego jest nie tylko ścisła zależność między pojęciami nieruchomość rolna i gospodarstwo rolne, lecz także analogia do wielu aktów prawnych definiujących gospodarstwo rolne oraz wnioski wypływające z art. 10 pkt 2 u.k.u.r., który dodał do k.c. art. 1070¹.⁹² Ówczesne brzmienie artykułu 1070¹ k.c. nakazywało stosowanie u.k.u.r. także w przypadku zbycia udziału w spadku obejmującym gospodarstwo rolne. Dotyczył on zatem zbycia udziału w masie majątkowej obejmującej nie tylko udział w spadkowej nieruchomości rolnej, ale także udziałów w innych rzeczach i prawach należących do spadkowego gospodarstwa rolnego, a nawet udziałów w rzeczach i prawach należących wprawdzie do spadku, ale nie należących do spadkowego gospodarstwa rolnego. Dotyczył on zatem rolnych i nierolnych składników spadku, o ile rolne składniki tworzyły gospodarstwo rolne podlegające przepisom o dziedziczeniu gospodarstw rolnych. Jak wiadomo, tym przepisom podlegają gospodarstwa rolne obejmujące grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha⁹³.

Zygmunt Truszkiewicz podnosi także, że ustawa nie jest konsekwentna w dążeniu do osiągnięcia przyjętego przez siebie celu, co również przemawia za tym, by nie przenosić automatycznie kodeksowej definicji nieruchomości rolnej do u.k.u.r. Zdaniem profesora, ustawa ta zawierała zbyt wiele luk, które ograniczały jej skuteczność w kształtowaniu ustroju rolnego, np. nieobjęcie ustawą obrotu niewłasnościowego, czy też wyłączenie z zakresu działania ustawy obrotu między osobami bliskimi. W takim stanie rzeczy nie było celowościowego uzasadnienia dla stosowania ustawy do zbycia nieruchomości, w skład których wchodziły użytki rolne o obszarze mniejszym niż 1 ha, chyba że chodziło o zbycie użytków rolnych wydzielonych z nieruchomości rolnej o obszarze – przed podziałem – wynoszącym co najmniej 1 ha użytków rolnych⁹⁴.

Biorąc pod uwagę powyższe, tj. zależności między pojęciami „nieruchomość rolna” i „gospodarstwo rolne”, cel ustawy oraz jej słabe strony, należy przyjąć, iż zdefiniowana w artykule 2 pkt 1 u.k.u.r. nieruchomość rolna nie mogła być tłumaczona przez automatyczne przeniesienie jej z kodeksu cywilnego do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zdaniem profesora można było dosłownie rozumieć to pojęcie jedynie wówczas, gdy przedmiotem sprzedaży były tylko użytki rolne, które nie straciły wskutek różnych zaszłości charakteru rolnego⁹⁵. Taka teza również mogła jednak budzić zastrzeżenia, gdyby odniosło się ją do sytuacji, w której przedmiotem zbycia było jedynie kilka arów użytków rolnych, nieobjętych gospodarstwem rolnym, a przylegających do nieruchomości o innym charakterze.

Gdybyśmy kierowali się dosłownym brzmieniem kodeksowej definicji nieruchomości rolnej, można było rozumieć to pojęcie jako odwołujące się jedynie do agronomicznych cech gruntu, a co za tym idzie nieruchomość rolna mogła być kojarzona z pojęciem użytku rolnego w rozumieniu art. 2 pkt 5 u.k.u.r., które nawiązywało do §68 ust. 1 uchylonego już rozporządzenia w sprawie ewidencji gruntów i budynków⁹⁶. Profesor Truszkiewicz uważa jednak, iż pojęć tych nie można było ze sobą utożsamiać⁹⁷. Jego zdaniem nie można było bowiem wykluczyć, iż użytki rolne wskutek trwałej, niekoniecznie legalnej zmiany sposobu zagospodarowania nie będą mogły być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie i na odwrót – że grunty niebędące użytkami rolnymi będą faktycznie wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Zakwalifikowanie gruntów – zgodnie z przepisami o ewidencji gruntów i budynków – jako użytków rolnych można było zatem traktować jedynie jako formalne ustalenie możliwości wykorzystywania tych gruntów, ze względu na ich właściwości, do prowadzenia działalności wytwórczej w szeroko rozumianym rolnictwie. Możliwość ta mogła być jednak zniesiona poprzez trwałe, nierolnicze zagospodarowanie (poprzez faktyczną zmianę sposobu zagospodarowania) albo formalnie – poprzez zmianę przeznaczenia gruntów w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Prezentowane podejście oznaczałoby, że co do zasady umowne przeniesienie własności każdej nieruchomości, niezależnie od jej obszaru, oznaczonej w ewidencji gruntów jako użytki rolne, podlegało ograniczeniom przewidzianym w u.k.u.r. Zygmunt Truszkiewicz uważa, iż od tej zasady należało dopuścić jednak pewne wyjątki⁹⁸.

Pierwszym z wyjątków wymienionych przez profesora Truszkiewicza był art. 2 pkt 1 u.k.u.r., definiujący nieruchomość rolną. Zgodnie z tą definicją, nieruchomości rolne w rozumieniu kodeksu cywilnego, czyli zazwyczaj użytki rolne, nie stanowiły nieruchomości rolnych w rozumieniu ustawy, jeżeli zostały przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Jak widać, sposób zagospodarowania nie miał więc najmniejszego znaczenia. Mogły one być nawet wykorzystywane rolniczo, lecz jeśli nie były przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne, nie stosowało się do nich przepisów u.k.u.r.⁹⁹.

Drugi wyjątek miał swoje źródło w nieobowiązujących już (nawet w momencie wejścia w życie u.k.u.r.) przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych, ponieważ rozporządzenie to określało przypadki utraty przez nieruchomości charakteru rolnego – §1 ust. 2¹⁰⁰. Zdaniem profesora Truszkiewicza należało przyjąć, iż użytki rolne, które utraciły charakter nieruchomości rolnych na podstawie §1 ust. 2 powyższego rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 roku nie mogły być, mimo uchylenia tego rozporządzenia, traktowane jako nieruchomości rolne. W konsekwencji, nie podlegały ustawie¹⁰¹. Na podstawie powyższego rozporządzenia utraciło charakter rolny wiele użytków rolnych, w szczególności w miastach, przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową czy przemysłową.

Od wejścia w życie kodeksowej definicji nieruchomości rolnej, tj. od dnia 01 października 1990 roku, nie ma przepisu, który określałby wprost przypadki utraty przez nieruchomość rolną charakteru rolnego¹⁰². Mimo to, profesor Truszkiewicz uważa, iż nieruchomość rolna może utracić charakter rolny w sytuacji, gdy rozpoczęto inne niż rolnicze jej użytkowanie, wskutek wydania decyzji o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Profesor Zygmunt Truszkiewicz powołał się na stanowisko Stanisława Prutisa, który uważa, iż utrata charakteru rolnego następuje z chwilą, gdy decyzja o wyłączeniu staje się ostateczna¹⁰³. W taki bowiem sposób ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych definiuje wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolniczej – art. 4 pkt. 11. A zatem, oprócz ostatecznej decyzji o wyłączeniu niezbędne jest również ustalenie, iż na gruntach objętych tą decyzją o wyłączeniu co najmniej rozpoczęto nierolnicze użytkowanie, np. poprzez rozpoczęcie na nich budowy. Co istotne, charakteru rolnego nie tracą jedynie użytki rolne zajęte bezpośrednio przez budowę, lecz wszystkie użytki rolne objęte decyzją o wyłączeniu gruntu rolnego z produkcji rolniczej¹⁰⁴.

Istotnym jest fakt, iż powyższe wyjątki należało brać pod uwagę zarówno stosując teorię literalnego rozumienia nieruchomości rolnej, jak i teorię tłumaczenia pojęcia nieruchomości rolnej przez pryzmat celu regulacji i przy uwzględnieniu pojęcia gospodarstwa rolnego. Te wyjątki dotyczą bowiem utraty przez grunty charakteru nieruchomości rolnych, co prowadzi do wyłączenia ich spod działania u.k.u.r. W momencie, gdy grunty te były zbywane wraz z innymi użytkami rolnymi, pojawiała się konieczność wyboru pomiędzy dosłownym rozumieniem nieruchomości rolnej, a rozumieniem jej przez pryzmat celu regulacji ustawy i definicji gospodarstwa rolnego¹⁰⁵.

Należy także wspomnieć, iż rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych zawierało regulacje, w których nieruchomości nie uważano za rolne, m.in. wpisane do rejestru zabytków¹⁰⁶. W momencie wprowadzenia u.k.u.r. nie istniały odpowiadające temu regulacje, w związku z czym wszelkie nieruchomości stanowiące użytki rolne, wpisane do rejestru zabytków, winne były być uważane za nieruchomości rolne – choć z wyłączeniem części, które nie mogły być wykorzystywane do działalności wytwórczej w rolnictwie¹⁰⁷.

Z powyższych rozważań na temat nieruchomości rolnej wynika, iż podstawowym problemem przy stosowaniu u.k.u.r. był wybór sposobu rozumienia na gruncie tejże ustawy pojęcia nieruchomości rolnej. Niezależnie od tego, czy dokonano wyboru literalnej wykładni pojęcia nieruchomości rolnej, czy też wybrano definicję nieruchomości rolnej odwołującą się do pojęcia gospodarstwa rolnego oraz celu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, nie można było poprzestać na ustaleniu, czy przedmiotowa nieruchomość stanowiła użytek rolny na podstawie wypisu z rejestru gruntów. Do zadań notariusza należało upewnienie się, czy przedmiotowa nieruchomość została przeznaczona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne, lub czy utraciła ona charakter rolny na podstawie obowiązujących lub nie przepisów. Należało także sprawdzić, czy nieruchomość ta nie została zagospodarowana nierolniczo, np. czy nie jest on zabudowany obiektem budowlanym, przeznaczonym na cele inne niż rolne, żądając przy tym od właściciela nieruchomości stosownego zaświadczenia, wydawanego na podstawie art. 217 §2 pkt. 2 kodeksu postępowania administracyjnego¹⁰⁸. W przypadku zbycia niezabudowanych gruntów, niestanowiących użytków rolnych, należało w razie wątpliwości odebrać od zbywcy oświadczenie, iż grunty te nie były wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie¹⁰⁹.

Rozdział II. Liberalizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Pierwsze zmiany dotyczące ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi¹¹⁰ zostały wprowadzone w u.k.u.r. w wyniku uchwalenia ustawy z dnia 06 maja 2010 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego¹¹¹. Zmiany te weszły w życie z dniem 08 lipca 2010 roku i obejmowały wprowadzenie pięciohektarowej normy obszarowej, poniżej której nie stosowano przepisów u.k.u.r. Zmianie uległy artykuł 3 ust. 4 oraz artykuł 4 ust. 1. Artykuł 3 ust. 4 otrzymał postać: „W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.”; artykuł 4 ust. 1 został podobnie zmodyfikowany i otrzymał brzmienie: „Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.”. Zmiany te nie zostały jednak wprowadzone zbyt szybko, lecz poprzedzone zostały długim procesem legislacyjnym, w wyniku którego przepisy u.k.u.r. zostały zmodyfikowane w powyższy sposób.

Komisyjny projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w postaci druku nr 1053¹¹², wpłynął 08 sierpnia 2008 roku. W opisie projektu wskazano, iż dotyczył on ograniczenia uprawnień Agencji Nieruchomości Rolnych do pierwokupu oraz do nabycia nieruchomości rolnych o powierzchni nie mniejszej, niż 1 ha.

Projekt ustawy zakładał zmianę artykułu 3 ust. 4 oraz artykułu 4 ust. 1 u.k.u.r. Artykuł 3 ust. 4 miał otrzymać brzmienie: „W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo nie wykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha.”. Artykuł 4 ust. 1 miał natomiast otrzymać brzmienie: „Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.”. Projekt ustawy zakładał ustanowienie jednohektarowej normy obszarowej, poniżej której ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie będzie miała zastosowania. W uzasadnieniu projektu wskazano, iż ww. zmiany miały na celu ograniczenie uprawnień Agencji Nieruchomości Rolnych do pierwokupu oraz do nabycia nieruchomości rolnych, tylko w odniesieniu do nieruchomości rolnych o powierzchni powyżej 1 ha¹¹³.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w swoim pierwotnym brzmieniu miała zastosowanie do wszelkich nieruchomości, bez względu na ich powierzchnię, z wyłączeniem nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele nierolne. W uzasadnieniu projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 06 sierpnia 2008 roku wskazano także, iż spośród około 80 tysięcy umów przekazywanych rocznie do Agencji, w stosunku do których przysługiwało jej prawo pierwokupu, aż 80% dotyczyło nieruchomości o powierzchni poniżej 1 ha. Według twórców projektu obrót takimi nieruchomościami nie wpływał na poprawę struktury agrarnej. Ponadto, znaczna część tych umów dotyczyła nieruchomości faktycznie nierolnych (takich jak np. niezabudowane działki budowlane), które notariusze traktowali w obrocie formalnie jako nieruchomości rolne, ze względu na wygaśnięcie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego¹¹⁴.

Zdaniem twórców projektu, ograniczenie powierzchni nieruchomości rolnych, co do których Agencji służyło prawo pierwokupu lub prawo wykupu, miało spowodować mniejsze zaangażowanie Agencji w czynności typowo biurokratyczne, a ponadto miało umożliwić Agencji przeprowadzanie bardziej szczegółowej analizy celowości korzystania z przyznanych jej uprawnień w stosunku do większych nieruchomości rolnych. Takie nieruchomości mogły mieć bowiem rzeczywiste znaczenie dla poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych¹¹⁵. Powyższe rozwiązania miały w przyszłości wyeliminować, sygnalizowane poprzednio przez uczestników rynku nieruchomości, utrudnienia w obrocie takimi nieruchomościami.

Jak podniesiono w uzasadnieniu projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, ograniczenie powierzchni nieruchomości rolnych, w stosunku do których Agencji Nieruchomości Rolnych służyło prawo pierwokupu lub prawo wykupu miało przyczynić się do:

• 1. skrócenia czasu przenoszenia własności nieruchomości,
• 2. zmniejszenia ilości wykonywanych czynności biurokratycznych przez pracowników Agencji Nieruchomości Rolnych,
• 3. Ograniczenia kosztów ponoszonych przez Agencję Nieruchomości Rolnych¹¹⁶.

Miało to spowodować zwiększenie dochodów budżetowych, wynikających z różnicy pomiędzy uzyskiwanymi środkami, pochodzącymi z gospodarowania mieniem zasobu w danym roku obrotowym a środkami wydatkowanymi na realizację ustawowych zadań Agencji. W tym przypadku miało to doprowadzić do zmniejszenia ilości realizowanych zadań.

Proponowane zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego miały więc na celu przede wszystkim przyczynić się do ograniczenia utrudnień i przeszkód występujących w obrocie nieruchomościami rolnymi o powierzchni poniżej 1 ha, a ponadto spowodować wzrost wpłat do budżetu państwa, poprzez redukcję zadań oraz zatrudnienia w Agencji Nieruchomości Rolnych. Wzrost wpłat do budżetu państwa miał opiewać na kwotę kilkuset tysięcy zł rocznie¹¹⁷.

Interesujące jest również Stanowisko Rządu do komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (druk nr 1053)¹¹⁸, w którym podniesiono, iż ograniczenie przysługującego Agencji Nieruchomości Rolnych prawa pierwokupu oraz prawa wykupu na podstawie u.k.u.r. należy uznać za uzasadnione, lecz zdaniem Rządu niewystarczającym było ograniczenie powierzchni nieruchomości rolnych, co do których przysługiwały Agencji ww. uprawnienia do powierzchni nie mniejszej niż 1 ha. Rząd uznał, iż prawo pierwokupu oraz prawo wykupu powinno przysługiwać Agencji w stosunku do nieruchomości o większej powierzchni. Stwierdzono, iż realizacja celów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, tj. poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych oraz przeciwdziałania nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych jest możliwa jedynie poprzez nabywanie nieruchomości rolnych o znacznie większych obszarach, przynajmniej kilkunastu hektarów¹¹⁹. Nabywanie mniejszych nieruchomości, o powierzchni kilku hektarów, nie powinno być przedmiotem ingerencji Agencji, ze względu na to, iż nie przyczyniałoby się to do realizacji ww. celów u.k.u.r.

Rząd wskazał dodatkowo, iż w przygotowanym przez nich projekcie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz zmianie niektórych innych ustawy, znajdującym się wówczas na etapie konsultacji społecznych, prawo pierwokupu oraz uprawnienie do nabycia nieruchomości rolnych, w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, będzie przysługiwać Agencji w stosunku do nieruchomości o powierzchni nie mniejszej, niż średnia krajowa powierzchnia użytków rolnych w gospodarstwach rolnych o obszarze co najmniej 1 ha użytków rolnych.

Ze względu na powyższe, rząd uznał, iż co do zasady propozycja ograniczenia prawa pierwokupu oraz uprawnienia do nabycia nieruchomości rolnych w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży jest uzasadniona. Niewystarczający był jednak zakres tych ograniczeń do nieruchomości o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha, dlatego Rząd poparł komisyjny projekt, lecz jednocześnie zapowiedział wprowadzenie własnej, kompleksowej regulacji¹²⁰.

Przychylnie wobec komisyjnego projektu ustawy o zmianie u.k.u.r. wypowiedziało się także Biuro Analiz Sejmowych. W opinii merytorycznej do komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (druk sejmowy nr 1053 z 6.08.2008 r.)¹²¹, Biuro Analiz Sejmowych przyznało, iż nadzorowanie przez Agencję obrotu dużą ilością bardzo małych obszarowo działek nie jest zbyt efektywne, gdyż nie służy w istotny sposób poprawie struktury agrarnej polskich gospodarstw rolnych. Ponadto, oznacza to zaangażowanie personelu Agencji w stosunkowo mało wydajne zadania. Dlatego też zdaniem Biura Analiz Sejmowych zaproponowane w projekcie rozwiązania należało uznać za korzystne. Umożliwiały one bowiem skierowanie większej ilości środków i sił Agencji na obsługę obrotu większymi nieruchomościami rolnymi. Co ważniejsze, takie większe nieruchomości rolne mogą odgrywać znaczącą rolę w rolniczych przemianach strukturalnych¹²².

Dzięki zaproponowanej zmianie przepisów u.k.u.r., usprawniona powinna zostać realizacja głównego założenia u.k.u.r., tj. poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych, ze szczególnym uwzględnieniem wspierania rozwoju gospodarstw rodzinnych¹²³.

Wskazane w uzasadnieniu do komisyjnego projektu ustawy oczekiwane skutki społeczne, gospodarcze i finansowe, wcześniej omówione, takie jak:

• 1. zwiększenie efektywności przemian agrarnych na wsi, dzięki lepszej koncentracji Agencji na wykonywaniu uprawnień w stosunku do nieruchomości o większych obszarach,
• 2. skrócenie czasu przenoszenia własności nieruchomości,
• 3. usprawnienie funkcjonowania Agencji,
• 4. ograniczenie zadań Agencji (ze względu na rezygnację z obsługi obrotu nieruchomościami rolnymi o powierzchni mniejszej od 1 ha), które miało pociągnąć za sobą zmniejszenie kosztów funkcjonowania Agencji (szacowane przez Agencję na kilkaset tysięcy zł rocznie),
• 5. ograniczenie kosztów realizacji ustawowych zadań Agencji, które miało w efekcie wpłynąć na wzrost dochodów budżetu państwa,

uwzględniły zdaniem Biura Analiz Sejmowych główne zalety planowanego rozwiązania. Dlatego też Biuro Analiz Sejmowych uznało projekt za godny akceptacji, a proponowana w projekcie zmiana przepisów powinna usprawnić funkcjonowanie Agencji Nieruchomości Rolnych w stosunku do realizacji celów u.k.u.r.¹²⁴.

Drugim projektem ustawy o zmianie u.k.u.r. był senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, który wpłynął dnia 06 lutego 2009 roku na druku nr 1745¹²⁵. Jak wskazano, projekt ustawy dotyczył usprawnienia obrotu nieruchomościami w sferze zapewnienia gruntów pod budownictwo, wzmacniając jednocześnie rolę ustawowych regulacji w zakresie kształtowania ustroju rolnego.

Senacki projekt, podobnie jak komisyjny, zakładał zmianę artykułu 3 ust. 4, lecz nie zakładał zmiany artykułu 4 ust. 1 u.k.u.r. Zakładał on natomiast zastąpienie w artykule 4 ustępie 4 punkcie 3 kropki na końcu średnikiem i dodanie punktu 4 o treści: „Jeżeli przenoszona jest własność nieruchomości rolnej o obszarze mniejszym niż 1 ha użytków rolnych.”. Propozycja nowego brzmienia artykułu 3 ust. 4 jedynie nieznacznie różniła się natomiast od poprzednio zaproponowanego i przedstawiała się następująco: „W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonywania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji, działającej na rzecz Skarbu Państwa, jeżeli sprzedawana jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha użytków rolnych.”.

Senacki projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z 05 lutego 2009 roku był także inaczej uzasadniony od poprzedniego. Celem tego projektu nie było już ograniczenie uprawnień Agencji Nieruchomości Rolnych, lecz usprawnienie obrotu nieruchomościami w sferze zapewnienia gruntów pod budownictwo, wzmacniając jednocześnie rolę ustawowych regulacji w zakresie kształtowania ustroju rolnego¹²⁶.

W tym projekcie również wskazano, iż w ówcześnie obowiązującej ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego prawo pierwokupu nie pozwalało na wyłączenie spod reżimu pierwokupu umów, których przedmiotem jest sprzedaż niewielkich obszarowo nieruchomości lub przenoszenie własności takich nieruchomości na podstawie umowy innej niż umowa sprzedaży.

Z uzasadnienia wynika ponadto, iż od początku obowiązywania u.k.u.r., tj. od dnia 16 lipca 2003 roku do końca 2007 roku do Agencji Nieruchomości Rolnych wpłynęło 408.000 umów przenoszących własność nieruchomości rolnych, co do których notariusze uznali, iż Agencji przysługiwało prawo pierwokupu lub prawo wykupu. Do końca 2008 roku Agencja złożyła 484 oświadczenia o nabyciu nieruchomości o powierzchni około 12,2 tys. hektara, za kwotę około 106 mln złotych, z czego w roku 2007 – 162 oświadczenia, na około 5369 ha o wartości 72,4 mln złotych¹²⁷. Uznano zatem, iż Agencja nie była zainteresowana wykonywaniem swoich praw co do nieruchomości rolnych o małych obszarach, w szczególności co do nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 1 ha użytków rolnych, ze względu na to, że jedynie większe nieruchomości mogły służyć istotnemu powiększeniu gospodarstw rodzinnych.

Nowelizacja proponowała zmianę polegającą na wyłączeniu prawa pierwokupu dla Agencji co do umów, których przedmiotem była sprzedaż nieruchomości rolnych o powierzchni poniżej 1 ha użytków rolnych. Postanowienie to miało być stosowane odpowiednio w przypadku, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni poniżej 1 ha użytków rolnych następowało w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży. Zdaniem twórców projektu należało przyjąć, iż przedmiotem takich umów są zazwyczaj nieruchomości – z formalnego punktu widzenia rolne – ale najczęściej nadające się pod zabudowę mieszkaniową¹²⁸.

Jak zauważono w punkcie dotyczącym oczekiwanych skutków społecznych, gospodarczych, finansowych i prawnych, w związku z brakiem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego na znacznym obszarze kraju, klasyfikacja przeznaczenia nieruchomości stanowiącej przedmiot umowy przenoszącej prawo do danej nieruchomości, dokonywana przez notariusza, odbywała się na podstawie zapisów ujawnionych w ewidencji gruntów, które najczęściej klasyfikowały grunty jako użytki rolne. W rzeczywistości nieruchomości o takim charakterze nie były nabywane przez Agencję na zasadach pierwokupu, gdyż nie miały istotnego znaczenia dla realizacji celów u.k.u.r.¹²⁹. W tym projekcie również wskazano, iż wyłączenie z prawa pierwokupu nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha pozwoli na odciążenie Agencji od zbędnej administracji oraz pozwoli na głębszą analizę istotnych transakcji, dotyczących większych nieruchomości.

Najważniejszą zmianą miało być usprawnienie obrotu nieruchomościami, jak również zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo. W uzasadnieniu rządowego projektu uznano jednak, iż proponowana nowelizacja nie niosła za sobą żadnych skutków finansowych dla budżetu państwa¹³⁰.

Jak wynika z opinii merytorycznej do senackiego projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (druk sejmowy nr 1745 z 5.02.2009 r.)¹³¹, wydanej przez Biuro Analiz Sejmowych 26 marca 2009 roku, zaproponowane w projekcie rozwiązanie miało umożliwić skupienie działań Agencji na obsłudze obrotu większymi nieruchomościami rolnymi. Tu również uznano, iż jedynie większe obszarowo nieruchomości, co do których Agencja zrealizuje swe prawo pierwokupu, mają realne znaczenie w realizacji jednego z głównych celów ustawy, tj. poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, w tym gospodarstw rodzinnych.

Koncentracja na pierwokupie i obrocie nieruchomościami o większych powierzchniach miało też przyczynić się do efektywniejszej realizacji drugiego celu ustawy, jakim jest przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych.

W opinii Biura Analiz Sejmowych, przyjęcie proponowanej zmiany oznaczałoby:

• 1. przyspieszenie i wzrost efektywności przemian agrarnych na wsi (poprzez poprawę funkcjonowania Agencji Nieruchomości Rolnych),
• 2. zmniejszenie kosztów generowanych przez Agencję o kwotę ponoszoną w związku z obsługą obrotu nieruchomościami o powierzchni mniejszej od 1 ha,
• 3. zwiększenie wpływów do budżetu państwa z tytułu odprowadzanych do niego przez Agencję środków, wynikających z różnicy pomiędzy wpływami uzyskanymi z gospodarowania mieniem Zasobu w danym roku obrotowym, a środkami wydatkowanymi na realizację ustawowych zadań Agencji.

Do korzyści proponowanej zmiany zaliczyć można było usprawnienie obrotu nieruchomościami, a także zwiększenie podaży gruntów pod budownictwo. Zdaniem Biura Analiz Sejmowych, mimo iż w uzasadnieniu rządowego projektu ustawy stwierdzono, iż proponowana nowelizacja nie niesie ze sobą skutków finansowych dla budżetu państwa, to usprawnienie pracy Agencji może jednak wpłynąć na spadek kosztów realizowanych przez nią zadań. To może w konsekwencji oznaczać zwiększone wpływy do budżetu¹³².

Biorąc pod uwagę powyższe, Biuro Analiz Sejmowych uznało, iż proponowana zmiana jest korzystna, ponieważ pozwoli na efektywniejszą realizację założeń u.k.u.r., a tym samym na przyspieszenie przemian agrarnych na polskiej wsi¹³³.

Projekty ustaw zawarte w drukach nr 1053 oraz 1745 rozpatrywane były wspólnie. Dnia 03 marca 2009 roku skierowano je do I czytania, do Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi, z zaleceniem zasięgnięcia opinii Komisji Infrastruktury. I czytanie odbyło się 07 kwietnia 2010 roku.

W sprawozdaniu Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi, wniesionym dnia 07 kwietnia 2010 roku na druku nr 2931¹³⁴, Komisja Rolnictwa i Rozwoju Wsi wniosła, by uchwalić projekt ustawy, zgodnie z którym zmianie miały ulec artykuł 3 ust. 4 u.k.u.r. oraz artykuł 4 ust. 1 u.k.u.r. Artykuł 3 ust. 4 otrzymał brzmienie: „W przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha.”. Artykuł 4 ust. 1 u.k.u.r. otrzymał natomiast brzmienie: „Jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej o powierzchni nie mniejszej niż 1 ha następuje w wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.”.

II czytanie na posiedzeniu Sejmu odbyło się 28 kwietnia 2010 roku, w trakcie którego podjęto decyzję o skierowaniu projektu ponownie do komisji, w celu przedstawienia sprawozdania Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi.

Praca w Komisji po II czytaniu zakończyła się wnioskiem o przyjęcie poprawki, zgodnie z drukiem numer 2931-A¹³⁵. W tym sprawozdaniu Komisja Rolnictwa i Rozwoju Wsi, po rozpatrzeniu poprawki wniosła, by w artykule 1 punktach 1 i 2¹³⁶ wyrazy „1 ha” zastąpić wyrazami „5 ha”.

Podczas III czytania na posiedzeniu Sejmu ustawa została przyjęta, a projekty ustaw zawarte w drukach numer 1053 oraz 1745 rozpatrywane były wspólnie. Prezydent podpisał ustawę dnia 10 czerwca 2010 roku. Co warto zaznaczyć, zgodnie z artykułem 2 uchwalonej ustawy z dnia 06 maja 2010 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, w sprawach wszczętych, dotyczących wykonania prawa pierwokupu (nabycia) nieruchomości przed dniem wejścia w życie ustawy, stosowało się przepisy wcześniejsze.

Tym samym, była to pierwsza zmiana ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi, lecz dotyczyła ona jedynie ograniczeń przedmiotowych. Ograniczenia podmiotowe pozostały bez zmian.

Ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi zostały następnie zmienione ustawą z dnia 16 września 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw¹³⁷. Ustawa ta wprowadziła wiele zmian w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, m.in. w artykule 3, w którym ustęp 5 został zmodyfikowany i otrzymał nowe brzmienie o treści: „Przepisów ust. 1-4¹³⁸ nie stosuje się, jeżeli:

• 1) nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami;
• 2) sprzedaż dotyczy nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego członka tej spółdzielni;
• 3) nabywcą nieruchomości rolnej jest spółdzielnia produkcji rolnej – w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;
• 4) nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego.”.

Uchylony został także ustęp 6 artykułu trzeciego, dotyczący przeniesienia własności nieruchomości rolnej w celu uzyskania prawa do renty strukturalnej, a w ustępie 7 zmodyfikowano zapis dotyczący gminy, w której położona jest nabywana nieruchomość rolna. Zgodnie z nowym brzmieniem ustępu 7, nie była to już gmina, w której ma miejsce zamieszkania nabywca lub gmina sąsiednia, lecz gmina granicząca z gminą miejsca zamieszkania nabywcy. Jest to niewielka zmiana, lecz znacznie ułatwiła stosowanie u.k.u.r., gdyż pozwoliła sprecyzować w jakiej gminie mogła być położona nabywana nieruchomość rolna, w wyniku nabycia której następowało powiększenie gospodarstwa rodzinnego, by prawo pierwokupu Agencji, działającej na rzecz Skarbu Państwa nie przysługiwało.

Zgodnie z wprowadzonymi przez tę ustawę zmianami w artykule 3, przepisów dotyczących pierwokupu nie stosowało się, podobnie jak poprzednio, gdy nabywcą nieruchomości rolnej była osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, a także gdy nabywcą nieruchomości rolnej była spółdzielnia produkcji rolnej, w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni, lecz dodano także dwa inne przypadki, tj. sytuację, w której przepisów u.k.u.r. dotyczących pierwokupu nie stosowało się, gdy sprzedaż dotyczyła nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy członka spółdzielni produkcji rolnej na rzecz innego członka tej spółdzielni oraz gdy nabywcą nieruchomości rolnej była jednostka samorządu terytorialnego. Rozszerzono zatem zakres sytuacji, w których pierwokup był wyłączony. Wpisywało się to w trend liberalizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, zapoczątkowany poprzednio wprowadzonymi zmianami.

Zgodnie z uzasadnieniem projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw¹³⁹, wyłączenie pierwokupu w przypadku nabywania nieruchomości rolnych przez jednostki samorządu terytorialnego wydawało się uzasadnione, gdyż te jednostki nabywają grunty na cele publiczne, związane z inwestycjami infrastrukturalnymi służącymi wykonywaniu zadań własnych. Zgodnie z tym uzasadnieniem ustęp 6 artykułu 3 u.k.u.r. dotyczący rent strukturalnych przyznawanych na podstawie artykułu 6 ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 roku o rentach strukturalnych w rolnictwie wymagał uchylenia, ponieważ ostateczny termin składania wniosków o przyznanie renty strukturalnej na tej podstawie upłynął z dniem 31 grudnia 2003 roku. Obecnie zasady przyznawania renty strukturalnej są zawarte w przepisach dotyczących wspierania rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich¹⁴⁰. Przepisy te nie zawierają już kryterium obszarowego, które było zawarte w artykule 6 ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 roku o rentach strukturalnych w rolnictwie.

Nowelizacja u.k.u.r. z 16 września 2011 roku wprowadziła artykuł 4a, który brzmiał: „Przepisy art. 3 i 4 stosuje się odpowiednio przy przeniesieniu własności gospodarstwa rolnego, z tym że prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 3 ust. 1, przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego.”. Zdaniem Pawła Blajera i Wojciecha Goneta, doprowadzono tym do rozszerzenia publicznoprawnej kontroli obrotu nieruchomościami rolnymi sprawowanej przez Agencję Nieruchomości Rolnych, za pośrednictwem prawa pierwokupu, wyrażonego w artykule 3 u.k.u.r. oraz prawa nabycia wyrażonego w art. 4 u.k.u.r. na przypadki nabycia gospodarstwa rolnego¹⁴¹.

Była to nowatorska regulacja, gdyż po raz pierwszy postanowiono, iż przedmiotem prawa pierwokupu (lub wykupu, nabycia), może być zorganizowana całość gospodarcza, jaką stanowi gospodarstwo rolne. Przed wprowadzeniem nowelizacji z 16 września 2011 roku zakres przedmiotowy obu ww. uprawnień dotyczył jedynie nieruchomości rolnych.

Jak podniesiono w uzasadnieniu projektu ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, stan prawny, w którym prawo pierwokupu oraz prawo wykupu nie obejmowało przypadków, gdy przedmiotem umowy było przeniesienie własności gospodarstwa rolnego, za które uważa się grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami, inwentarzem i urządzeniami, jeżeli stanowiły, lub mogły stanowić zorganizowaną całość gospodarczą, oraz prawami związanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego – należało uznać za niezadowalający. Zdaniem twórców projektu, realizacja celów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego powinna była odbywać się także poprzez nabywanie gospodarstw rolnych. Co prawda, jak podnieśli twórcy projektu w jego uzasadnieniu, sytuacje, w których przedmiotem umowy przeniesienia własności było gospodarstwo rolne stanowiące zorganizowaną całość gospodarczą były rzadkością, lecz umowy takie występowały. Wprowadzona nowelizacja miała zatem na celu uniknięcie luki prawnej w tym zakresie¹⁴².

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw wprowadziła także zupełnie nowe brzmienie artykułu 6, definiującego pojęcie rolnika indywidualnego. Zgodnie z nowym brzmieniem artykułu 6, definicja ta przedstawiała się następująco: „1. Za rolnika indywidualnego, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

• 2. Uważa się, że osoba fizyczna:
• 1) osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:
• a) pracuje w tym gospodarstwie,
• b) podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;
• 2) posiada kwalifikacje rolnicze, jeżeli uzyskała:
• a) wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, średnie lub wyższe lub
• b) tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• c) wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• d) wykształcenie podstawowe, gimnazjalne lub zasadnicze zawodowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.
• 3. Za staż pracy, o którym mowa w art. 2, uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:
• 1) podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
• 2) prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
• 3) była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
• 4) wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej, lub
• 5) odbyła staż, o którym mowa w art. 53 ust. 1 ustawy z dnia 20 kwietnia 2004 r. o promocji zatrudnienia i instytucjach rynku pracy (Dz. U. z 2008 r. Nr 69, poz. 415, z późn. zm.), obejmujący wykonywanie czynności związanych z prowadzeniem działalności rolniczej.
• 4. Przy ustalaniu powierzchni użytków rolnych, o których mowa w ust. 1, stosuje się odpowiednio przepisy art. 5 ust. 2 i 3.”¹⁴³.

Zmiana artykułu 6 była niezmiernie ważna, gdyż zmieniła zakres podmiotowy ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. Zdaniem autorów projektu ustawy, uszczegółowienie kryteriów uznania osoby fizycznej za rolnika indywidualnego było konieczne, gdyż warunki określone pierwotnie w ustawie były zbyt ogólne. Dowodem na powyższe stwierdzenie, zdaniem autorów projektu, było uczestnictwo w przetargach ograniczonych, organizowanych przez Agencję dla rolników powiększających gospodarstwa rodzinne, osób, które spełniały formalnie ustawowe kryteria uznania za rolnika indywidualnego, lecz nie były w rzeczywistości związane z rolnictwem¹⁴⁴. Zgodnie z pierwotnym brzmieniem artykułu 6 u.k.u.r., każda osoba posiadająca co najmniej wykształcenie średnie spełniała wymagania co do posiadania wykształcenia rolniczego. Kryterium zamieszkania w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego również można było łatwo obejść, gdyż wystarczyło zameldować się w tej gminie choćby na dzień przed rozpoczęciem przetargu. Kryterium posiadania gruntów rolnych również można było łatwo obejść, gdyż wystarczyło wydzierżawić w tym czasie od miejscowych rolników nieruchomości rolnych. Kryteria pierwotnie narzucone przez u.k.u.r. można było więc z łatwością obejść, co prowadziło do nabywania nieruchomości rolnych przez osoby niebędące w rzeczywistości rolnikami.

Z powyższych względów uznano za celowe wprowadzenie 5-letniego okresu zamieszkania w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego. Taki okres pozwala bowiem stwierdzić, że dana osoba rzeczywiście prowadzi na stałe takie gospodarstwo rolne i jest to jej główne zajęcie¹⁴⁵.

Kwalifikacje rolnicze zostały na nowo zdefiniowane, a pojęcie „osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego” zostało doprecyzowane. Zrezygnowano z rozwiązania, które traktowało osoby posiadające wykształcenie średnie lub wyższe, inne niż rolnicze, niepracujące nigdy w rolnictwie, jako osoby posiadające wykształcenie rolnicze. Zgodnie z nową definicją osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, osobiste jego prowadzenie nie ograniczało się jedynie do podejmowania wszelkich decyzji dotyczących prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie, lecz również obejmowało ono faktyczną pracę w tym gospodarstwie rolnym. Oparto się na założeniu, iż gospodarstwo rodzinne to takie gospodarstwo, które opiera się przede wszystkim na pracy prowadzącego je rolnika. Wprowadzone kryterium pracy stanowiło doprecyzowanie wcześniejszego „osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego”. Z racji, iż istnieje wiele różnych gospodarstw rolnych, zakres i rodzaj wykonywanej pracy mógł się różnić, lecz w każdym przypadku chodziło o wykonywanie takich czynności, bez których funkcja gospodarstwa rolnego nie mogłaby zostać zrealizowana¹⁴⁶.

Ponadto, zgodnie z nową definicją rolnikiem indywidualnym nie była już jedynie osoba fizyczna będąca właścicielem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, lecz także osoba fizyczna będąca użytkownikiem wieczystym oraz samoistnym posiadaczem (władającym jak właściciel) nieruchomości rolnych.

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku wprowadziła także zmiany w artykule 7 u.k.u.r., poprzez uchylenie ustępów 2 i 3, zmianę brzmienia ustępów 6 i 7 oraz dodanie ustępów 8 i 9. Uchylone ustępy 2 i 3 dotyczyły dowodów potwierdzających kwalifikacje rolnicze w przypadku uzyskania wykształcenia rolniczego co najmniej zasadniczego lub wykształcenia średniego, lub wyższego, bądź dowodu potwierdzającego osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego lub pracy w gospodarstwie rolnym przez okres co najmniej 5 lat. Ustępy te zostały uchylone ze względu na wcześniej omówione zmiany w zakresie kryteriów uzyskania kwalifikacji rolniczych. Ustępy 6 i 7 zostały natomiast znowelizowane jedynie w zakresie ustępów, do których odnosiły się w kwestiach przedkładanych dowodów na wszelkie okoliczności wykazujące fakt legitymowania się statusem rolnika indywidualnego lub jego brak. Dodany w artykule 7 ustęp 8 otrzymał brzmienie: „Minister właściwy do spraw rozwoju wsi określi w drodze rozporządzenia:

• 1) wykaz kierunków studiów wyższych, których ukończenie uznaje się za posiadanie wykształcenia wyższego rolniczego,
• 2) wykaz zawodów, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze lub wykształcenie zasadnicze zawodowe rolnicze,
• 3) zagadnienia objęte zakresem studiów podyplomowych, ze względu na które uznaje się te studia za studia podyplomowe, których zakres jest związany z rolnictwem,
• 4) wykaz tytułów kwalifikacyjnych, tytułów zawodowych oraz tytułów zawodowych mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej,
• 5) rodzaje dowodów potwierdzających posiadanie kwalifikacji rolniczych, o których mowa w art. 6 ust. 2 pkt. 2

- mając na względzie wykonywanie działalności rolniczej przez osoby posiadające kwalifikacje rolnicze.”.

Ustęp 9 artykułu 7 otrzymał natomiast brzmienie: „Dowodem potwierdzającym posiadanie kwalifikacji rolniczych mogą być również odpowiednie dokumenty wydane przez właściwe organy lub instytucje państw członkowskich Europejskiego Obszaru Gospodarczego oraz Konfederacji Szwajcarskiej.”.

Dodanie powyższych ustępów do artykułu 7 u.k.u.r. było niezbędne, gdyż pozwoliło na sprecyzowanie – poprzez rozporządzenie ministra właściwego do spraw rozwoju wsi – kierunków studiów wyższych, zawodów, zagadnień studiów podyplomowych, czy też tytułów kwalifikacyjnych/zawodowych, dzięki którym można było legitymować się niezbędnymi przy ubieganiu się o uznanie za osobę fizyczną będącą rolnikiem indywidualnym, kwalifikacjami rolniczymi.

Jak widać, omawiana w niniejszym rozdziale liberalizacja odnosiła się w zasadzie jedynie do ograniczeń przedmiotowych w obrocie nieruchomościami rolnymi. Wprowadzona norma obszarowa, w postaci objęcia ustawą jedynie nieruchomości rolnych o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha zdecydowanie przyczyniła się do ułatwienia nabywania wielu nieruchomości przez osoby nie związane z rolnictwem, nawet jeżeli nieruchomości te wykazywały się charakterem rolnym. Można wysunąć wręcz tezę, iż ówczesna forma u.k.u.r. niemalże wcale nie kontrolowała obrotu nieruchomościami rolnymi, gdyż bez trudu można wyobrazić sobie sytuację, w której w celu nabycia nieruchomości o powierzchni np. 9 ha, dzielimy ją wpierw na dwie mniejsze nieruchomości, wobec których nie stosujemy przepisów u.k.u.r. Nie można jednak mówić o liberalizacji w odniesieniu do ograniczeń podmiotowych, gdyż starano się wyzbyć wszelkich luk prawnych, prowadzących do możności nabywania nieruchomości rolnych przez osoby nie związane z rolnictwem. Za przykład może chociażby posłużyć ustanowienie minimalnego okresu zamieszkania w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego, rozszerzenie definicji osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, czy też zmiana w zakresie posiadanego wykształcenia, stanowiącego o posiadanych kwalifikacjach rolniczych.

Rozdział III. Obecne ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

3. 1. Gruntowne przemodelowanie ustawy

Zmiany wprowadzone w ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw¹⁴⁷ przyczyniły się do jak do tej pory największego przemodelowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepisy ww. ustawy weszły w życie z dniem 30 kwietnia 2016 roku. Ustawa ta uchyliła ustawę z dnia 05 sierpnia 2015 roku o kształtowaniu ustroju rolnego¹⁴⁸, która nie weszła w ogóle w życie¹⁴⁹. Zamiast tego, istotnie zmodyfikowano dotychczasową ustawę z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawę z dnia 19 października 1991 roku o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa – w odniesieniu do sprzedaży nieruchomości rolnych przez Agencję. Od 30 kwietnia 2016 roku u.k.u.r. ma zastosowanie nie tylko przy obrocie własnościowym nieruchomościami rolnymi i gospodarstwami rolnymi, lecz także oddziałuje na obrót udziałami i akcjami w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych oraz na zmiany w strukturach spółek osobowych w rozumieniu kodeksu spółek handlowych¹⁵⁰.

Nowelą z 30 kwietnia 2016 roku dodano do u.k.u.r. preambułę o treści: „W celu wzmocnienia ochrony i rozwoju gospodarstw rodzinnych, które w myśl Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej stanowią podstawę ustroju rolnego Rzeczypospolitej Polskiej, dla zapewnienia właściwego zagospodarowania ziemi rolnej w Rzeczypospolitej Polskiej, w trosce o zapewnienie bezpieczeństwa żywnościowego obywateli i dla wspierania zrównoważonego rolnictwa prowadzonego w zgodzie z wymogami ochrony środowiska i sprzyjającego rozwojowi obszarów wiejskich, uchwala się niniejszą ustawę.”¹⁵¹.

W 2016 roku zostały zmodyfikowane zarówno ograniczenia przedmiotowe, jak i ograniczenia podmiotowe w u.k.u.r. Przede wszystkim, ustawa z 14 kwietnia 2016 roku wprowadziła ograniczenie w przenoszeniu własności nieruchomości rolnych, które od tamtej pory mogli nabywać jedynie rolnicy indywidualni¹⁵².

Ustawa ta poszerzyła także artykuł 2 u.k.u.r. o nowe definicje, wprowadzając definicję osoby bliskiej, nabycia nieruchomości rolnej, czy właściciela nieruchomości rolnej oraz zmodyfikowała nieznacznie definicję gospodarstwa rolnego, przez które od tego momentu należało rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu k.c., w którym powierzchnia nieruchomości rolnej jest nie mniejsza niż 1 ha. Od 30 kwietnia 2016 roku przez osobę bliską należało rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione. Następnie katalog ten został rozszerzony przez ustawę z dnia 26 kwietnia 2019 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw¹⁵³, która weszła w życie z dniem 26 czerwca 2019 roku i uzupełniła definicję osoby bliskiej o rodzeństwo rodziców oraz pasierbów. Ustawa ta również zmodyfikowała ponownie definicję gospodarstwa rolnego, przez które od 26 czerwca 2019 roku należało rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu k.c., w którym powierzchnia nieruchomości rolnej albo łączna powierzchnia nieruchomości rolnych jest nie mniejsza niż 1 ha. Nabycie nieruchomości rolnej zostało zdefiniowane jako przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. Poprzez właściciela nieruchomości rolnej należało natomiast rozumieć także współwłaściciela nieruchomości rolnej. Artykuł 2 u.k.u.r. był zmodyfikowany także przez ustawę z dnia 10 lutego 2017 roku¹⁵⁴, która zastąpiła w punkcie 4 artykułu 2 u.k.u.r. definicję Agencji definicją Krajowego Ośrodka, przez który należy rozumieć Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.

3. 2. Podmiotowe ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

Istotne ograniczenia podmiotowe zostały wprowadzone z dniem 30 kwietnia 2016 roku przez zaimplementowanie do u.k.u.r. nowych artykułów 2a oraz 2b.

Artykuł 2a stanowił, iż nabywcą nieruchomości rolnej mógł być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej, a jeżeli nabywana nieruchomość rolna lub jej część miała wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczyło by rolnikiem indywidualnym był jeden z małżonków. Ponadto, zgodnie z art. 2a ust. 2, powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie mogła przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Wyjątki od tych zasad zostały określone w artykule 2a ust. 3 u.k.u.r. Do wyjątków tych należało nabycie nieruchomości rolnej:

• 1) przez:
• a) osobę bliską zbywcy,
• b) jednostkę samorządu terytorialnego,
• c) Skarb Państwa lub działającą na jego rzecz Agencję,
• d) osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
• 2) w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego,
• 3) na podstawie art. 151 lub art. 231 k.c.¹⁵⁵,
• 4) w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego;

nabycie przez osoby inne niż w art. 2a ust. 1 i ust. 3 pkt 1 u.k.u.r. albo w innych sytuacjach niż wymienione w art. 2a ust. 3 pkt 2-4 wymagało zgody Prezesa Agencji, wyrażonej w drodze decyzji administracyjnej¹⁵⁶. O taką zgodę mogli wnioskować jedynie właściciel nieruchomości – „zbywca” oraz osoba fizyczna zamierzająca utworzyć gospodarstwo rodzinne, pod warunkiem, iż spełniała ona wymagania określone w art. 2a ust. 4 pkt 2) u.k.u.r. Należy także zwrócić uwagę, iż mowa tu o nabyciu nieruchomości rolnej, a zgodnie z przytoczoną wyżej definicją nabycia nieruchomości rolnej – poprzez nabycie należy rozumieć przeniesienie własności nieruchomości rolnej lub nabycie własności nieruchomości rolnej w wyniku dokonania czynności prawnej lub orzeczenia sądu albo organu administracji publicznej, a także innego zdarzenia prawnego. A zatem, chodzi tu przede wszystkim o przeniesienie lub nabycie własności nieruchomości rolnej z mocy samego prawa¹⁵⁷. Przykładowo odnosić się to mogło do orzeczenia sądu o zniesieniu współwłasności, czy też do przysądzenia własności nieruchomości rolnej w postępowaniu egzekucyjnym itp.

Zdaniem Jerzego Pisulińskiego, tak obszerne ograniczenia nabycia nieruchomości rolnej rodzą wiele problemów. Artykuł 2a ust. 3 wskazywał, kiedy nabywca nieruchomości rolnej nie musiał być rolnikiem indywidualnym¹⁵⁸, lecz wymienione tam wyjątki nie dotyczyły wielu znaczących przypadków, w których zbywca nieruchomości rolnej nie był (już) rolnikiem indywidualnym ani jedną z osób wymienionych w artykule 2a ust. 3 pkt 1 u.k.u.r. Do takich sytuacji możemy zaliczyć np. odstąpienie od umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej lub odwołanie darowizny takiej nieruchomości¹⁵⁹, rozwiązanie przez sąd umowy dożywocia, której przedmiotem była nieruchomość rolna, unieważnienie przez sąd umowy przenoszącej własność nieruchomości rolnej, czy też rozwiązanie umowy z następcą. W wymienionych powyżej przypadkach nie ma również możliwości uzyskania zgody od Prezesa Agencji na podstawie art. 2a ust. 4 u.k.u.r., chyba że zbywca był (nadal) rolnikiem indywidualnym. Dochodzimy zatem do sytuacji, w której prawo co prawda chroni zarówno wierzyciela, gdyż może on odstąpić od umowy w razie zwłoki dłużnika, tj. nabywcy nieruchomości rolnej, darczyńcę przed rażącą niewdzięcznością obdarowanego, organizatora przetargu przed zmową przetargową, jak również osobę, która zawarła umowę w wyniku wyzysku, lecz sąd nie będzie mógł wydać orzeczenia o unieważnieniu umowy, o stwierdzeniu obowiązku złożenia oświadczenia woli, czy o rozwiązaniu umowy, jeżeli powód, tj. zbywca nieruchomości rolnej nie będzie jedną z osób wymienionych w art. 2a ust. 3 pkt 1 u.k.u.r. Prowadzi to zatem do wielu sprzeczności i – jak zauważył Jerzy Pisuliński – do dysfunkcji systemu prawnego, ze względu na to, iż ograniczenia zawarte w art. 2a u.k.u.r. pozbawiają ochrony prawnej wyżej wymienione osoby¹⁶⁰.

Zastanawiający jest również fakt, iż artykuł 2a ust. 3 u.k.u.r. przewiduje wyłączenie stosowania przepisów ustępu 1 i 2 ww. artykułu¹⁶¹, lecz jedynie w przypadku zbycia nieruchomości rolnej w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego. Nie ma natomiast takiego wyłączenia w przypadku postępowania upadłościowego. Jest to niezwykle niespójne rozwiązanie, które w dodatku prowadzi do zmniejszenia efektywności postępowań upadłościowych, gdy w skład masy upadłościowej wchodzi nieruchomość rolna¹⁶².

Jerzy Pisuliński zwrócił ponadto uwagę, że problematyczne na gruncie znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego staje się również określenie sankcji naruszenia artykułu 2a ust. 1 u.k.u.r. Zgodnie z nowym brzmieniem artykułu 9 ust. 1 u.k.u.r., wprowadzonym ww. ustawą z dnia 14 kwietnia 2016 roku, nabycie nieruchomości rolnej, udziału bądź części udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, nabycie akcji i udziałów w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej dokonane niezgodnie z przepisami ustawy jest nieważne. W dalszej części ustępu 1 oraz w ustępie 2 artykułu 9 u.k.u.r. mowa jest jednak jedynie o czynnościach prawnych, a zatem powstaje pytanie – jakie są skutki wydania orzeczenia lub decyzji administracyjnej, w wyniku których nastąpiłoby nabycie własności lub udziału we współwłasności nieruchomości rolnej, albo udziałów i akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej, niezgodnie z przepisami ustawy? Zdaniem Jerzego Pisulińskiego, w przypadku wydania decyzji administracyjnej możliwe byłoby stwierdzenie jej nieważności, jeśli naruszenie przepisów u.k.u.r. zostało uznane za rażące naruszenie prawa, zgodnie z artykułem 156 §1 pkt 2 kodeksu postępowania administracyjnego¹⁶³. Jeżeli jednak do takiego stwierdzenia nie dojdzie, trzeba przyjąć, iż adresat wadliwej, lecz ostatecznej decyzji administracyjnej, której skutkiem byłoby nabycie własności nieruchomości rolnej lub udziału we współwłasności takiej nieruchomości rolnej – jest właścicielem lub współwłaścicielem takiej nieruchomości. Sytuacja wygląda inaczej w przypadku orzeczenia sądu wydanego z naruszeniem przepisów u.k.u.r., gdyż należy stwierdzić, że prowadzi ono do nabycia własności lub udziału we współwłasności nieruchomości rolnej albo udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej z chwilą uprawomocnienia się owego orzeczenia¹⁶⁴. Wynika to z faktu, iż nie istnieją podstawy w przepisach kodeksu postępowania cywilnego¹⁶⁵ do podważenia wadliwego, acz prawomocnego orzeczenia sądu, w szczególności w drodze skargi o wznowienie postępowania. Zdaniem Jerzego Pisulińskiego wątpliwe jest, by np. w takiej sytuacji Agencji przysługiwała skarga o stwierdzenie niezgodności prawomocnego orzeczenia z prawem, gdyż Agencja zwykle nie poniesie szkody związanej z wydaniem wadliwego orzeczenia.

Dodatkowy problem związany z artykułem 2a oraz zawartymi w nim wyjątkami od stosowania zawartych w nim przepisów ustępu 1 i 2 zauważyła Helena Ciepła. Zgodnie z omówionym powyżej przepisem ustępu 3 artykułu 2a u.k.u.r., jednym z wyjątków od stosowania ustępu 1 i 2 artykułu 2 u.k.u.r. jest nabycie nieruchomości rolnej przez osobę bliską zbywcy. Czy zatem w sytuacji, w której rodzice umową darowizny darują swojej córce i jej mężowi (swojemu zięciowi) gospodarstwo rolne o powierzchni powyżej 3 ha, a nie wiadomo, czy Agencja została zawiadomiona, sąd wieczystoksięgowy może wpisać małżonków jako współwłaścicieli na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej takiej nieruchomości rolnej zgodnie z wnioskiem wieczystoksięgowym? Jak wiemy, mąż córki, tj. zięć nie wchodzi w skład zamkniętego katalogu osób bliskich w rozumieniu u.k.u.r. Zdaniem Heleny Ciepłej, sąd powinien wpisać małżonków w księdze wieczystej jako współwłaścicieli takiej nieruchomości rolnej na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej¹⁶⁶. Taki problem nie powstałby, gdyby córka darczyńców była rolnikiem indywidualnym w rozumieniu przepisów u.k.u.r. Wtedy, zgodnie z artykułem 2a ust. 1, jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, by rolnikiem indywidualnym był jeden z małżonków. W podanym wyżej stanie faktycznym córka korzysta ze zwolnienia jako osoba bliska. Gdyby tylko ona nabyła własność nieruchomości rolnej, mogłaby następnie podarować udział w tej nieruchomości mężowi (który zalicza się od katalogu osób bliskich w rozumieniu art. 2 u.k.u.r.), a skutek rzeczowy byłby taki sam, lecz w wyniku dwóch czynności. Nieruchomość ta nie byłaby jednak składnikiem majątku wspólnego małżonków, zgodnie z artykułem 49 §1 pkt 1 kodeksu rodzinnego i opiekuńczego¹⁶⁷. Zgodnie bowiem z tym artykułem, nie można poprzez umowę majątkową małżeńską rozszerzyć wspólności na przedmioty majątkowe, które przypadną małżonkowi z tytułu dziedziczenia, zapisu lub darowizny. Praktyka notarialna w tym przedmiocie wygląda tak, iż kwestia ta załatwiana jest w drodze ujmowania w jednym akcie notarialnym dwóch czynności, tj. dwóch darowizn – pierwsza jest darowizną na dziecko, tj. jednego ze współmałżonków, a druga darowizna jest dokonywana z małżonka na współmałżonka. Praktyka ta uważana jest jednak w części kraju za nieprawidłową. Zdaniem Heleny Ciepłej, prawidłowa wykładnia art. 2a u.k.u.r. prowadzi do wniosku, iż zwolnienie ze stosowania przepisów ustępu 1 i 2 artykułu 2a dotyczące nabycia nieruchomości rolnej przez osobę bliską ma zastosowanie również w sytuacji, gdy jeden ze współmałżonków korzysta z owego zwolnienia, a nieruchomość ta ma wejść w skład wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej¹⁶⁸.

Zgodnie z artykułem 2a u.k.u.r. nieruchomość rolną mógł nabyć rolnik indywidualny, tj. osoba fizyczna spełniająca kryteria zawarte w artykule 6 u.k.u.r. – będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadająca kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkała w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadząca przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Definicja rolnika indywidualnego nie zmieniła się w wyniku wejścia w życie ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej nie może przekraczać łącznie 300 ha użytków rolnych. Przepis artykułu 2a dotyczy jedynie nieruchomości nabywanej po dniu 30 kwietnia 2016 roku, z uwzględnieniem posiadanych już w tej dacie innych nieruchomości rolnych. Przepis ten dotyczy także nabycia nieruchomości rolnej w wyniku egzekucji. A zatem, jeżeli postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte po dniu 30 kwietnia 2016 roku, do licytacji mógł przystąpić jedynie rolnik. Sąd mógł dopuścić do licytacji osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym jedynie w sytuacji, w której osoba taka przedstawiła decyzję Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych o możliwości nabycia nieruchomości rolnej¹⁶⁹. Kwestia egzekucji jest problematyczna ze względu na to, iż w ślad za nowelizacją ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie zostały znowelizowane przepisy kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji i postępowaniu wieczystoksięgowym. W sytuacji, w której osoba niebędąca rolnikiem indywidualnym zaoferuje najwyższą cenę, sąd zgodnie z artykułem 987 kodeksu postępowania cywilnego wyda postanowienie o przybiciu. Jeżeli jednak osoba ta nie otrzyma zgody Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych, sąd nie wyda postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości rolnej. Niestety tego problemu nie rozwiązała także ustawa z dnia 06 lipca 2016 roku¹⁷⁰, w której ustawodawca nie zauważył, że komornik mógł sprzedać nieruchomość rolną tylko rolnikowi, co utrudniało i blokowało egzekucję¹⁷¹. Ustawa z dnia 06 lipca 2016 roku zmieniła artykuł 2a u.k.u.r. jedynie w nieznacznym stopniu, rozszerzając katalog wyłączeń stosowania przepisów ustępu 1 i 2 artykułu 2a u.k.u.r. Od 16 sierpnia 2016 roku przepisy ustępu 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. nie dotyczyły także nabycia nieruchomości rolnej przez parki narodowe, w przypadku zakupu nieruchomości rolnych na cele związane z ochroną przyrody.

Artykuł 2a u.k.u.r. został następnie zmieniony ustawą z dnia 10 lutego 2017 roku, która zastąpiła zapisy dotyczące Agencji Nieruchomości Rolnych zapisami o Krajowym Ośrodku. Ustawa ta weszła w życie z dniem 01 września 2017 roku i od tamtej pory m.in. przepisy ustępu 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. nie dotyczyły nabycia nieruchomości rolnej przez Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek, a nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty niż wymienione w ustępie 1 i ustępie 3 pkt 1 art. 2a u.k.u.r. oraz w innych przypadkach niż wymienione w ustępie 3 pkt 2-4 u.k.u.r. mogło nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Ustęp 3 artykułu 2a u.k.u.r. został ponownie zmieniony ustawą z dnia 09 listopada 2017 roku¹⁷², która dodała do art. 2a ust 3 pkt 1 literę ca, zgodnie z którą przepisy ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. nie dotyczyły nabycia nieruchomości rolnej przez „spółkę prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem lub akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (Dz. U. z 2017 r. poz. 220, 791, 1089, 1387 i 1566)”.

Kolejną zmianą było kolejne rozszerzenie ustępu 3 art. 2a u.k.u.r. o kolejne wyłączenia, wprowadzone ustawą z dnia 10 maja 2018 roku¹⁷³, która to ustawa dodała do pkt 1 ust. 3 art. 2a u.k.u.r. litery f i g. Zgodnie z wprowadzonymi wówczas zmianami, przepisy ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. nie dotyczyły nabycia nieruchomości rolnej przez osobę, która zbyła nieruchomość rolną na cele związane z realizacją Inwestycji lub Inwestycji Towarzyszącej w rozumieniu ustawy z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym – w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy – albo została z niej wywłaszczona na te same cele, a także ww. przepisy nie dotyczyły nabycia nieruchomości rolnej przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym.

Ogromne zmiany dotyczące art. 2a u.k.u.r. nastąpiły wraz z wprowadzeniem ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 roku. Ustawa ta weszła w życie z dniem 26 czerwca 2019 roku i wprowadziła znaczne zmiany w zakresie szeregu unormowań dotyczących obrotu nieruchomościami rolnymi. Nowelizacja ta była wyczekiwana zarówno przez prawników zajmujących się obrotem prawnorolnym, jak też przez uczestników tego obrotu. Miała ona rozwiązać problemy praktyczne, z którymi zmagano się od dnia wprowadzenia ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która niestety znacząco dotykała także obrotu gruntami prywatnymi¹⁷⁴. Co prawda nowelizacja ta niosła za sobą pewną liberalizację względem niektórych poprzednich rozwiązań oraz rozwiązywała część problemów, poluzowując nieznacznie obrót rolny, lecz jednocześnie ponownie znacząco rozbudowała ona ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego.

Przede wszystkim nowelizacja znacznie poszerzyła katalog zwolnień, w ramach których możliwe było nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem, lecz utrzymano obecną od 2016 r. zasadę, wedle której nabywcą nieruchomości rolnej mógł być tylko rolnik indywidualny¹⁷⁵. Jest to nadal centralna zasada, dla całej regulacji ustawowej, znajdująca się w artykule 2a ust. 1 u.k.u.r. Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 roku zmieniła jednak ww. ustęp 1 artykułu 2a u.k.u.r., bowiem usunęła z niego dotychczasowe zdanie drugie, które stanowiło, że jeżeli nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków. Usunięte zastrzeżenie, które dodano przy nowelizacji z 2016 roku, stało się przyczyną wątpliwości, czy także w wypadku innych podmiotów uprawnionych do nabycia nieruchomości (np. osoba bliska) możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej na zasadzie małżeńskiego majątku wspólnego. Wątpliwości te zostały omówione szerzej powyżej. Zniknęły one jednak wraz z wprowadzeniem nowelizacji z 26 kwietnia 2019 roku, bowiem ustawodawca „wyciągnął przed nawias” omawianą regułę, zawartą uprzednio w drugim zdaniu art. 2a ust. 1 u.k.u.r. i umieścił ją w nowym art. 2a ust. 3a, zgodnie z którym, jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków. Co istotne, reguła ta dotyczyła wszelkich wypadków pozwalających na nabycie nieruchomości rolnej, a więc zarówno, gdy jeden z małżonków był rolnikiem indywidualnym, jak też spełniał którąś z przesłanek umożliwiających nabycie nieruchomości rolnej bez statusu rolnika indywidualnego, ale ponadto dotyczyło to sytuacji, gdy jeden z małżonków legitymował się zgodą administracyjną, zgodnie z art. 2a ust. 4 u.k.u.r.¹⁷⁶.

Znacznemu rozszerzeniu uległ ustęp 3 art. 2a u.k.u.r., w którym utrzymano dotychczasowe zwolnienia, takie jak zwolnienia przewidziane dla osoby bliskiej zbywcy, jednostki samorządu terytorialnego czy Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek. Co istotne, w ramach zwolnienia przewidzianego w art. 2a ust. 3 pkt e u.k.u.r., poprawiono treść przepisu, w którym przyjęto, iż zwolnienie to dotyczy parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z ochroną przyrody, zastępując tym samym wcześniejszy „zakup” nieruchomości rolnych, który sugerował, iż chodziło jedynie o nabycie w drodze umowy sprzedaży. Co więcej, obok wcześniejszego zwolnienia przewidzianego dla spółki prawa handlowego, której wyłącznym udziałowcem albo akcjonariuszem jest Skarb Państwa, będącą operatorem systemu przesyłowego albo posiadającą koncesję na przesyłanie paliw ciekłych, w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne (obecnie art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca tiret pierwszy), dodano także zwolnienie dla spółki prawa handlowego, która jest operatorem systemu dystrybucyjnego gazowego w rozumieniu ustawy z dnia 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową systemu dystrybucyjnego gazowego (obecnie art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca tiret drugi).

Dodano także punkt cb do ustępu 3, zgodnie z którym przepisy ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. nie dotyczyły nabycia nieruchomości rolnej przez „spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, o których mowa w art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw energii oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych (Dz. U. z 2016 r. poz. 2012), w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z budową, modernizacją lub rozbudową mienia określonego w art. 1 ust. 2 tej ustawy”¹⁷⁷.

Rozszerzono zakres zwolnień o kwalifikacji podmiotowej, a ostatnie z tych zwolnień wiązały się z regulacją ustawy – Prawo spółdzielcze i dotyczyły możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez spółdzielnię produkcji rolnej w wyniku wykonania prawa pierwokupu, o którym mowa w art. 147 §2 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze lub w wyniku zbycia wkładu gruntowego¹⁷⁸ przez członka tej spółdzielni (art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. h), a także przez członka spółdzielni produkcji rolnej, mającego wkład gruntowy w tej spółdzielni, w przypadku zbycia na jego rzecz wkładu gruntowego przez innego członka tej samej spółdzielni (art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. i).

Ogromne znaczenie z punktu widzenia ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi miało dodanie do art. 2a ust. 3 punktu 1a, które zdaniem Patryka Bendera było zwolnieniem przedmiotowym centralnym dla całej nowelizacji, gdyż uwalniało ono od zasady wyrażonej w art. 2a ust. 1 u.k.u.r. obrót nieruchomościami o powierzchni mniejszej niż 1 ha¹⁷⁹. W konsekwencji, nieruchomości rolne w rozumieniu u.k.u.r. o powierzchni pomiędzy 0,3 ha a 0,9999 ha mogły być przedmiotem nabycia na rzecz dowolnych podmiotów, bez konieczności posiadania przez nabywcę statusu rolnika indywidualnego lub uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Co ważne, to zwolnienie dotyczy zarówno nieruchomości położonych na terenie miasta, jak i wsi. Bez znaczenia jest także, w drodze jakiej czynności prawnej lub zdarzenia prawnego następuje nabycie nieruchomości rolnej. Podkreślić jednak należy, że fakt, iż nabycie nieruchomości rolnej było możliwe nie oznaczał, że nie występowało prawo pierwokupu lub prawo nabycia, tejże nieruchomości na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Kwestia ta zostanie jednak omówiona szerzej w późniejszej części.

Kolejne wyłączenia przewidziane w art. 2a ust. 3 u.k.u.r., a dodane nowelizacją z dnia 26 kwietnia 2019 roku, dotyczą określonych podstaw nabycia nieruchomości. Wolne jest nabycie nieruchomości rolnej na podstawie art. 118 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników – w sytuacji, w której zgodnie z dawniejszą regulacją dotyczącą zabezpieczenia społecznego rolników zostało przekazane gospodarstwo rolne na rzecz państwa¹⁸⁰. Wówczas możliwe było przyznanie własności wyodrębnionej działki w drodze decyzji starosty na rzecz osoby, która przekazała gospodarstwo lub na rzecz zstępnego tej osoby¹⁸¹.

Wolne jest także nabycie nieruchomości rolnej na podstawie art. 17 ust. 1 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, które dotyczy obowiązkowego wykupu przez „zakład przemysłowy”¹⁸², na wniosek właściciela, gruntów położonych na obszarze ograniczonego użytkowania, istniejących wokół zakładów przemysłowych, w razie obniżenia poziomu produkcji w okresie trzech lat co najmniej o jedną trzecią dotychczasowej wartości. Warto podkreślić, że zgodnie z art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, przepis art. 17 stosuje się odpowiednio do obowiązkowego nabycia gruntów wyłączonych z produkcji ze względu na skażenie gleb i roślin, w wyniku którego uzyskiwane płody nie nadają się do spożycia lub przetworzenia. Ponadto, zgodnie z art. 19 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, ww. przepisy stosuje się odpowiednio do gruntów zdewastowanych i zdegradowanych, położonych poza obszarami ograniczonego użytkowania. Zdaniem Patryka Bendera, w powołanych wyżej przypadkach omawiane zwolnienie przewidziane w art. 2a ust. 3 dla art. 17 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych również znajdzie zastosowanie¹⁸³. Stwierdzenie to wydaje się słuszne.

Przepisy ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. nie dotyczą także nabycia nieruchomości rolnej na podstawie art. 125 ust. 3 u.g.n., dotyczącego gruntów, w których wypadku ograniczono – w drodze decyzji Starosty – sposób korzystania z nieruchomości niezbędnej w celu poszukiwania, rozpoznawania, wydobywania kopalin objętych własnością górniczą. Ograniczenie to, zgodnie z art. 125 ust. 2 u.g.n., może wystąpić wyłącznie na rzecz przedsiębiorcy, który uzyskał koncesję na wykonywanie takiej działalności, na czas nie dłuższy, niż termin obowiązywania koncesji. Jeżeli ograniczenie to jest ustanawiane na czas dłuższy niż rok, lub uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy, albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem – właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, by przedsiębiorca nabył od niego nieruchomość.

Bardzo szeroko zostało nakreślone kolejne wyłączenie stosowania przepisów ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r., gdyż odnosi się ono do nabycia nieruchomości rolnej na podstawie ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze¹⁸⁴. Zwolnienie to ma podobny charakter do wcześniej omawianych i pozwala na nabycie nieruchomości w wypadkach uzasadnionych przez wzgląd na ingerującą w sposób wykorzystywania gruntu realizację działalności objętej tematyką ustawy. Omawiane wyłączenie przepisów ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. ma zastosowanie do nabycia nieruchomości rolnych położonych na obszarze górniczym¹⁸⁵ oraz na terenie górniczym¹⁸⁶. Zgodnie z art. 104 ustawy prawo geologiczne i górnicze, obszary i tereny górnicze uwzględnia się w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Ponadto obszar górniczy podlega wpisowi do rejestru obszarów górniczych i zamkniętych podziemnych składowisk dwutlenku węgla, a granice obszaru i terenu górniczego określonego w koncesji podlegają ogłoszeniu w sposób zwyczajowo przyjęty w gminie, zgodnie z art. 35 ust. 1 i 6 ustawy prawo geologiczne i górnicze. Ponadto, rejestr obszarów górniczych i zamkniętych podziemnych składowisk dwutlenku węgla prowadzi państwowa służba geologiczna, zgodnie z art. 152a ust. 2 ustawy prawo geologiczne i górnicze. Nieruchomość rolna musi być w całości położona na terenie lub obszarze górniczym, by ktokolwiek mógł ją nabyć¹⁸⁷. Co ciekawe, specyfika obszaru górniczego polega na tym, iż jego kontur jest wyznaczany w oparciu o współrzędne geograficzne, a nie granice ewidencyjne działek. Podmioty niebędące rolnikami indywidualnymi mogą nabywać nieruchomości rolne, z uwzględnieniem omawianego wyłączenia, gdy przedsiębiorca, która posiada koncesję na prowadzenie działalności określonej w art. 1 ustawy prawo geologiczne i górnicze, żąda umożliwienia korzystania z nieruchomości lub jej części, gdy jest to niezbędne do wykonywania ww. działalności, w następstwie czego nieruchomość lub jej część nie nadaje się do wykorzystania na dotychczasowe cele, a właściciel lub użytkownik wieczysty zażąda, aby przedsiębiorca dokonał jej wykupu, zgodnie z art. 18 ustawy prawo geologiczne i górnicze¹⁸⁸. Kolejnym przykładem może być sytuacja, w której przedsiębiorca, który uzyskał koncesję w ramach którejś z wymienionych w tym przepisie rodzajów działalności, może żądać wykupu nieruchomości lub jej części położonej w obszarze górniczym, w zakresie niezbędnym do wykonywania zamierzonej działalności¹⁸⁹. Podmioty niebędące rolnikami indywidualnymi mogą także nabyć nieruchomości rolne, gdy przedsiębiorca prowadzący ruch zakładu górniczego, odpowiedzialny za szkodę, przywraca stan poprzedni, poprzez dostarczenie gruntu lub naprawienie szkody na gruncie rolnym lub leśnym zdegradowanym lub zdewastowanym na skutek ruchu zakładu górniczego, czy też w przypadku sprzedaży nieruchomości oraz zakładu górniczego w przypadku udzielenia nowej koncesji na podziemne składowanie dwutlenku węgla¹⁹⁰.

Nowelizacja z dnia 26 kwietnia 2019 roku wprowadziła także zwolnienie spod przepisów ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego (art. 2a ust. 3 pkt. 9), w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku (art. 2a ust. 3 pkt 10), w wyniku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek prawa handlowego (art. 2a ust. 3 pkt 11), czy też nieruchomości rolnej położonej na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze (art. 2a ust. 3 pkt 12).

Kolejna zmiana art. 2a u.k.u.r. nastąpiła na mocy ustawy z dnia 23 stycznia 2020 roku o zmianie ustawy o działach administracji rządowej oraz niektórych innych ustaw¹⁹¹, która to ustawa zmodyfikowała art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb, zastępując wcześniejszy zapis o ministrze właściwym do spraw energii, zapisem o ministrze właściwym do spraw aktywów państwowych.

Kolejna, a zarazem ostatnia nowelizacja artykułu 2a u.k.u.r. w materii ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi nastąpiła następnie na mocy ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych¹⁹², w ramach której ponownie uzupełniono katalog wyłączeń od stosowania przepisów ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. Dodano w art. 2a ust. 3 pkt 1 literę j, zgodnie z którą ww. przepisy nie dotyczyły nabycia nieruchomości rolnej przez „osobę, która zbyła nieruchomość rolną na cele związane z budową morskiej farmy wiatrowej w rozumieniu ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 234) wraz z zespołem urządzeń służących do wyprowadzenia mocy w rozumieniu tej ustawy, w okresie 3 lat od dnia zawarcia umowy – albo została z niej wywłaszczona na te same cele”. Dodano także kolejny punkt do art. 2a ust. 3, tj. pkt 13, zgodnie z którym przepisy ust. 1 i 2 art. 2a u.k.u.r. nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej „na potrzeby budowy morskiej farmy wiatrowej w rozumieniu ustawy z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych wraz z zespołem urządzeń służących do wyprowadzania mocy¹⁹³ w rozumieniu tej ustawy”.

Jak wyżej wspomniano, z dniem 30 kwietnia 2016 roku zaimplementowano do u.k.u.r. nowy artykuł 2b, zgodnie z którym nabywca nieruchomości rolnej był obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne¹⁹⁴, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 10 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście. Ponadto, w okresie tych 10 lat nabyta nieruchomość nie mogła być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom. Co prawda, jak wynika z ustępu 3 art. 2b, sąd – na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej – mógł wyrazić zgodę na zbycie lub oddanie w posiadanie innym podmiotom nabytej nieruchomości przed upływem 10 lat od dnia przeniesienia własności tejże nieruchomości, jeżeli konieczność dokonania ww. czynności wynikała z przyczyn losowych, niezależnych od nabywcy. Zgodnie z art. 2b ust. 4, przepisów o prowadzeniu gospodarstwa rolnego i zakazie zbycia nabytej nieruchomości przez okres 10 lat nie stosowało się do przedmiotów, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 (to jest podmiotów mogących nabyć nieruchomość rolną mimo nieposiadania statusu rolnika indywidualnego) oraz do nabywców nieruchomości rolnej w przypadkach, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 2 i 3 – tj. do nabywców nieruchomości rolnych na podstawie dziedziczenia i zapisu windykacyjnego oraz na podstawie art. 151 lub art. 231 kodeksu cywilnego (Artykuł 151 k.c. dotyczy przekroczenia granicy przy wznoszeniu budynku, a artykuł 231 k.c. dotyczy budynku wzniesionego na cudzym gruncie).

Przyjąć należy, iż artykuł 2b u.k.u.r. należało stosować jedynie do nieruchomości nabytych po dniu wejścia w życie ustawy, a zatem po dniu 30 kwietnia 2016 roku. Decydująca w tym przypadku będzie data zawarcia umowy, uprawomocnienia się orzeczenia lub data, w której decyzja administracyjna stała się ostateczna – nawet jeśli orzeczenie lub decyzja zostały wydane przed dniem 30 kwietnia 2016 roku¹⁹⁵.

Od wprowadzenia art. 2b u.k.u.r. wykształciła się praktyka mówiąca, iż zwolnienie dotyczyło sposobu nabycia nieruchomości przez określony podmiot, w kontekście nienałożenia na niego ujętych w art. 2b u.k.u.r. obowiązków¹⁹⁶. A zatem, jeśli np. osoba bliska zbywcy nabyła nieruchomość, to nie była obarczona obowiązkami ujętymi w art. 2b u.k.u.r. Przepis ten nie był jednak skonstruowany dość precyzyjnie, gdyż pojawiły się wątpliwości czy zwolnienie dla osób bliskich działało „w obie strony”, tj. czy niezależnie od tego, że osoba bliska nabywając nieruchomość nie jest obarczona obostrzeniami z art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r., także osoba, która nabyła nieruchomość z takimi obostrzeniami może dokonać zbycia tej nieruchomości na rzecz osoby bliskiej. Na to pytanie odpowiedział Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 22 czerwca 2017 roku¹⁹⁷, orzekając, iż zbycie nieruchomości rolnej przez nabywcę przed upływem okresu przewidzianego w art. 2b ust. 1 u.k.u.r. osobie bliskiej w rozumieniu art. 2 pkt 6 u.k.u.r. nie wymaga zgody sądu wydanej na podstawie art. 2b ust. 3 tej ustawy. U podstaw tej uchwały stanęło prorodzinne zaakcentowanie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz kontekst konstytucyjny, m.in. odwołanie się w art. 23 Konstytucji RP¹⁹⁸ do gospodarstwa rodzinnego jako podstawy ustroju rolnego Polski¹⁹⁹.

Istotne i moim zdaniem nad wyraz dotkliwe zdają się konsekwencje naruszenia przepisów art. 2b u.k.u.r. Zgodnie z art. 9 ust. 3, jeżeli nabywca nieruchomości rolnej w okresie, o którym mowa w art. 2b ust. 1, nie podjął lub zaprzestał prowadzenia gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, lub nie wykonuje zobowiązania, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. c²⁰⁰ - sąd, na wniosek Agencji orzekał o nabyciu własności tej nieruchomości przez Agencję działającą na rzecz Skarbu Państwa, za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej ustalonej stosownie do przepisów o gospodarce nieruchomościami, chyba że ważne względy gospodarcze, społeczne lub losowe stoją temu na przeszkodzie. Inne i jeszcze dotkliwsze są konsekwencje naruszenia zakazu zbycia lub oddania w posiadanie innym podmiotom nieruchomości rolnej. Zgodnie bowiem z art. 9 ust. 1 pkt 2, naruszenie ww. zakazu bez zgody sądu skutkuje nieważnością takiej czynności.

W świetle tak skonstruowanych regulacji powstała dyskusja na temat dopuszczalności sprzedaży lub darowizny nieruchomości rolnej małoletniemu synowi bądź innej małoletniej osobie bliskiej. Zdaniem Heleny Ciepłej należy się do tej kwestii odnieść pozytywnie, gdyż zarówno reguła wyrażona w art. 2a ust. 1 u.k.u.r., iż nabywcą nieruchomości rolnej może być jedynie rolnik indywidualny nie ma zastosowania m.in. w przypadku osób bliskich oraz w przypadku nabycia nieruchomości rolnej w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego, a ponadto ustawodawca w stosunku do tych osób w art. 2b ust. 4 u.k.u.r. wyłączył obowiązek osobistego prowadzenia gospodarstwa rolnego przez okres 10 lat²⁰¹.

Artykuł 2b u.k.u.r. został znowelizowany na mocy ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw, która – jak już zostało wyżej przytoczone – znacząco rozbudowała ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Zmianie uległ przede wszystkim okres, w jakim nabywca nieruchomości rolnej był obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna – dziesięcioletni okres zastąpiono bowiem pięcioletnim, co wpisuje się w omówioną już wyżej liberalizację, jaką niosła za sobą przedmiotowa nowelizacja.

Pomimo, iż możemy mówić o pewnej liberalizacji, niestety nowelizacja pogłębiła także kilka problemów, z jakimi zmagano się od 30 kwietnia 2016 roku. Nie rozstrzygnięto bowiem o relacji art. 2b ust. 1, mówiącym o prowadzeniu gospodarstwa rolnego przez okres 5 lat, z art. 2b ust. 2, który odnosi się do zakazu zbywania i oddawania w posiadanie innym podmiotom przez wyżej wskazany okres czasu nabytej nieruchomości. Czy ustęp 2 ma względem ustępu 1 charakter akcesoryjny, czy też może jest od niego niezależny? Problematyczna okazuje się sytuacja, w której podmiot nabył nieruchomość, lecz wskutek tego nabycia wciąż ma mniej niż 1 ha nieruchomości rolnych, a zatem nie zostaje utworzone gospodarstwo rolne. Co za tym idzie, nie sposób mówić o obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, skoro ono nie występuje. Czy zatem art. 2b ust. 2 wiąże w takim przypadku nabywcę, czy też jako norma ściśle posiłkowa względem ustępu 1 art. 2b go nie wiąże? Zdaniem Patryka Bendera należy się opowiedzieć za tym, by obie normy były względem siebie równe, a fakt, iż wskutek nabycia nieruchomości nie doszło do powstania gospodarstwa rolnego, nie zwalnia nabywcy z zakazu zbywania tej nieruchomości oraz oddawania jej w posiadanie innym podmiotom²⁰². Wraz z nowelizacją doszło także do pogłębienia się tego problemu, gdyż od 26 czerwca 2019 roku każdy mógł nabyć nieruchomość rolną o obszarze do 0,9999 ha, a zatem pojawia się więcej podmiotów, które po nabyciu nieruchomości rolnej nie utworzą gospodarstwa rolnego²⁰³.

Zmieniony został również ustęp 3 art. 2b u.k.u.r., zgodnie z którym to Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na zbycie lub oddanie nieruchomości w posiadanie innym podmiotom, przed upływem 5 lat od dnia nabycia, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym. Zastąpiło to wcześniejszą podstawę do zbycia lub oddania nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przed upływem 10 lat w przypadku, gdy konieczność taka wynikała z przyczyn losowych i niezależnych od nabywcy.

Mocą omawianej nowelizacji powołano do życia art. 2b ust. 3a, zgodnie z którym organem wyższego stopnia, w rozumieniu przepisów kodeksu postępowania cywilnego, w sprawach o udzielenie zgody w drodze decyzji administracyjnej na zbycia lub oddanie nieruchomości w posiadanie innym podmiotom przed upływem 5 lat od dnia nabycia nieruchomości jest minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

W wyniku przekształcenia trybu uzyskiwania zgody z sądowego na administracyjny oraz powierzenia Dyrektorowi Generalnemu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa wszelkich kompetencji władczych w zakresie zezwoleń na dokonywanie czynności wykraczających poza ustawowe ramy, może dojść do sytuacji, w której dla umowy zbycia nieruchomości rolnej będą potrzebne dwie zgody Dyrektora Generalnego KOWR. Jedna zgoda będzie konieczna dla zbywcy w sytuacji, gdy zbywca ten obarczony obostrzeniami z art. 2b ust. 2 u.k.u.r. będzie pragnął zbyć nieruchomość rolną przed upływem 5 lat od dnia jej nabycia, a nie będzie występowało żadne ze zwolnień ujętych w art. 2b ust. 4 u.k.u.r. Drugą zgodą będzie zgoda na nabycie nieruchomości przez nabywcę, wydana na podstawie art. 2a ust. 4 u.k.u.r., gdy nabywca nie będzie rolnikiem indywidualnym oraz nie wystąpi żadne ze zwolnień z art. 2a ust. 3 u.k.u.r.²⁰⁴

Znacznemu rozbudowaniu uległ ustęp 4 art. 2b u.k.u.r., regulujący zwolnienia od przewidzianych w art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. obostrzeń. W poprzednim stanie prawnym przepis ten „działał w obie strony” jak to zostało ujęte powyżej, a nowelizacja z 26 czerwca 2019 roku miała być mniej liberalna w tej kwestii. Art. 2b ust. 4 rozpoczyna się od stwierdzenia, iż „przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej”, po czym poprzednią treść zwolnienia przeniesiono w pewnym zakresie na nowy stan prawny do zwolnień z art. 2b ust. 4 pkt 1 i pkt 2. W art. 2b ust. 4 pkt 1 wskazano, że omawiane obostrzenia nie obowiązują w przypadku nieruchomości rolnej „zbywanej lub oddawanej w posiadanie: osobie bliskiej (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. a), w wyniku wykonania umowy z następcą, o której mowa w art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, jeżeli następca ten w chwili nabycia będzie rolnikiem indywidualnym (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. b), jednostce samorządu terytorialnego, Skarbowi Państwa lub działającemu na jego rzecz Krajowemu Ośrodkowi (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. c), państwowej lub samorządowej osobie prawnej, jeżeli nieruchomość rolna jest przeznaczona na cele publiczne określone w ostatecznej decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. d), osobie, której została przyznana pomoc, o której mowa w art. 3 ust. 1 pkt 6 lit. a ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o wspieraniu rozwoju obszarów wiejskich z udziałem środków Europejskiego Funduszu Rolnego na rzecz Rozwoju Obszarów Wiejskich w ramach Programu Rozwoju Obszarów Wiejskich na lata 2014-2020 (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. e), spółce, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. f), spółce kapitałowej lub grupie kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. g), na podstawie art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego” (art. 2b ust. 4 pkt 1 lit. h). W art. 2b ust. 4 pkt 2 wskazano natomiast, iż wskazanych obostrzeń nie stosuje się w przypadku nieruchomości rolnej nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadu lub zapisu windykacyjnego. Art. 2b ust. 4 pkt. 3 i 4 mają charakter przedmiotowy i odnoszą się do nieruchomości rolnych położonych odpowiednio w granicach administracyjnych miasta o powierzchni mniejszej niż 1 ha oraz do nieruchomości rolnych położonych na obszarze górniczym lub terenie górniczym w rozumieniu ustawy z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze²⁰⁵.

Nowe brzmienie art. 2b ust. 4 spowodowało kolejne problemy z wykładnią tego przepisu. Przede wszystkim pojawia się pytanie, czy w znowelizowanej formie art. 2b warunkiem zastosowania zwolnienia jest sposób nabycia nieruchomości, tak jak do tej pory? A zatem, czy osoba, która nabywa nieruchomość jako bliska, jest zwolniona od początku z obostrzeń nakładanych art. 2b u.k.u.r.? Ponadto należy sobie zadać pytanie, czy nowe brzmienie art. 2b u.k.u.r. przekreśla wniosek płynący z przywołanej wcześniej Uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 roku, Sygn. akt III CZP 24/17, czy też może potwierdza go, a zbycie na rzecz osoby bliskiej prowadzi do zwolnienia ex post z obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakazu zbywania lub oddawania w posiadanie innym podmiotom nieruchomości?

Odpowiadając na drugie z zadanych pytań Patryk Bender wskazuje, iż brzmienie art. 2b ust. 4 pkt 1, po którym następuje wyliczenie poszczególnych przypadków sprawia, że jakikolwiek podmiot (ustawodawca nie różnicuje tych podmiotów), który nabył nieruchomość rolną może bez konieczności uzyskiwania zgody Dyrektora Generalnego KOWR, zadysponować tą nieruchomością na rzecz określonych w tym przepisie podmiotów – a zatem, nowe brzmienie art. 2b ust. 4 pkt 1 u.k.u.r. potwierdza stanowisko o możliwości następczego stosowania przewidzianych zwolnień, które zostało przed omawianą nowelizacją wyprowadzone w doktrynie i potwierdzone przywołaną wcześniej uchwałą Sądu Najwyższego, sygn. akt III CZP 24/17²⁰⁶.

Jak wskazano wyżej, skomplikowano kwestię, czy warunkiem zastosowania zwolnienia jest sposób nabycia nieruchomości. Po nowelizacji problem jest odwrotny od tego, który występował na gruncie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w latach 2016-2019, gdzie rozwiązano go uchwałą w sprawie III CZP 24/17. W pierwotnej wersji art. 2b u.k.u.r. nie było wątpliwości, że osoby, które nabyły nieruchomości w ramach poszczególnych wyłączeń (np. osoby bliskie), nie były od początku obciążone obostrzeniami z art. 2b u.k.u.r., lecz problematyczne było pytanie, czy obciążenie to nie powinno ulegać następczemu wyłączeniu w przypadku, gdy obciążony nim zbywca dokonywał dalszego zbycia lub oddania w posiadanie na rzecz osób objętych wyłączeniami. Od 26 czerwca 2019 roku sytuacja stała się odwrotna. Zdaniem Patryka Bendera ściśle formalna analiza zmodyfikowanego art. 2b ust. 4 skłania do stanowiska, iż w przypadku nabycia przez podmioty wymienione w art. 2b ust. 4 pkt 1 u.k.u.r. nie dochodzi do „nabywczego” zwolnienia z reżimu art. 2b u.k.u.r.²⁰⁷. Wskazuje on jednak, że przyjmując uzasadnienie normatywne można wywieść wniosek, że zwolnienia z reżimu art. 2b u.k.u.r. do nieruchomości rolnej powinny kierunkować postrzeganie tego zwolnienia jako przedmiotowego zwolnienia konkretnej nieruchomości, podlegającej określonemu sposobowi obrotu i odnosić się do całej, jednolitej czynności przeniesienia własności, a zatem tak względem nabywcy, jak i zbywcy²⁰⁸. Choć ciężko mi się zgodzić z tym twierdzeniem, Patryk Bender podnosi, iż w stwierdzeniu, że przepisów ust. 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości rolnej zbywanej w określony sposób, można znaleźć uzasadnienie dla stwierdzenia, że nie podlega tym przepisom też nabywca tej nieruchomości, w ramach określonej metody zbywania przez poprzedniego właściciela. Jego zdaniem zbywanie oraz nabywanie stanowią w przypadku obrotu umownego określenie tego samego zdarzenia, lecz ujętego z innej perspektywy. Ponadto, ku podtrzymaniu dotychczasowej wykładni art. 2b u.k.u.r. powinny skłaniać nas niezmienne założenia ustawy, w tym nieingerowania jej instrumentami w obrót rodzinny²⁰⁹.

Na mocy ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku zmianie uległ również art. 3 u.k.u.r. Zgodnie z nowym brzmieniem ustępu 1 tego artykułu, w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy jej dzierżawcy, jeżeli spełnił dwa warunki, a to: umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną oraz była wykonywana co najmniej przez 3 lata, licząc od tej daty, a także nabywana nieruchomość rolna wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy. Zgodnie z ustępem 2 art. 3 u.k.u.r. o treści umowy sprzedaży nieruchomości rolnej zawiadamiało się dzierżawcę tej nieruchomości, jeżeli umowa dzierżawy trwała co najmniej 3 lata od dnia jej zawarcia. Z wykładni tego przepisu wynika, iż dzierżawca musiał spełniać oba ww. warunki oraz być rolnikiem, by przysługiwało mu prawo pierwokupu²¹⁰. Przed omawianą nowelizacją prawo pierwokupu przysługiwało dzierżawcy w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja Nieruchomości Rolnych.

Od dnia 30 kwietnia 2016 roku utrzymano w mocy ustawowe prawo pierwokupu w art. 3 ust. 4 u.k.u.r., stanowiące, iż w przypadku braku uprawnionego do pierwokupu, o którym mowa w ust. 1, albo niewykonania przez niego tego prawa, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji działającej na rzecz Skarbu Państwa. Jak chodzi o prawo pierwokupu w stosunku do gospodarstwa rolnego, to zgodnie ze znowelizowanym brzmieniem art. 4a u.k.u.r., „przepisy ustawy stosuje się odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego, z tym że prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 3 ust. 1, przysługuje wyłącznie dzierżawcy całego gospodarstwa rolnego.”. Jak widać, wraz z nowelizacją u.k.u.r. z 2016 roku usunięto z art. 3 ust. 4 ustawy wzmiankę, iż prawo pierwokupu przysługuje, gdy przedmiotem sprzedaży jest nieruchomość rolna o powierzchni nie mniejszej niż 5 ha.

Zmodyfikowano także art. 3 ust. 5, który od 30 kwietnia 2016 roku stanowił, iż przepisów o prawie pierwokupu nieruchomości rolnej nie stosowało się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej była jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub osoba bliska zbywcy (art. 3 ust. 5 pkt 1), jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następowało za zgodą o której mowa w art. 2a ust. 4²¹¹, albo za zgodą o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa²¹² (art. 3 ust. 5 pkt 2) oraz jeżeli sprzedaż następowała pomiędzy osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. d (osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania), tego samego kościoła lub związku wyznaniowego (art. 3 ust. 5 pkt 3). Ponadto, wraz z nowelizacją z 30 kwietnia 2016 roku dodano do artykułu 3 u.k.u.r. dwa nowe ustępy, tj. ustęp 10 i 11. Zgodnie z art. 3 ust. 10 u.k.u.r., Agencja Nieruchomości Rolnych wysyłała zobowiązanemu z prawa pierwokupu oświadczenie w formie aktu notarialnego o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe²¹³ (Dz. U. poz. 1529 oraz z 2015 r. poz. 1830), a następnie publikowała na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji. W art. 3 ust. 11 u.k.u.r. uznano, iż zobowiązany z prawa pierwokupu zapoznał się z treścią oświadczenia Agencji Nieruchomości Rolnych o wykonaniu prawa pierwokupu z chwilą jego publikacji na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Agencji.

Artykuł 3 u.k.u.r. zmieniono wraz z wprowadzeniem ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, zgodnie z którą wszelkie dotychczasowe przepisy o Agencji zastąpiono zapisami o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa.

Kolejna zmiana artykułu 3 u.k.u.r. nastąpiła dnia 26 czerwca 2019 roku, gdy ponownie zmodyfikowano katalog wyłączeń stosowania przepisów o pierwokupie dzierżawcy oraz Krajowego Ośrodka. Zmianie uległ art. 3 ust. 5 pkt 1, do którego dodano kolejne litery. Od 26 czerwca 2019 roku przepisów o prawie pierwokupu nie stosowało się także do spółki, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca²¹⁴, spółki kapitałowej lub grupy kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb²¹⁵, Spółki Celowej²¹⁶, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, spółdzielni produkcji rolnej, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. h, czy też do członka spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. i. Na mocy omawianej nowelizacji wprowadzono także nowy ustęp 8a, zgodnie z którym Krajowy Ośrodek mógł dokonać zapłaty niespornej części ceny nieruchomości rolnej przed wystąpieniem do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Zmodyfikowany został także ustęp 9 art. 3 u.k.u.r., który od 26 czerwca 2019 roku przyjął następującą formę: „Sąd ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.”.

Jak zauważył Patryk Bender, nowelizacja z dnia 26 czerwca 2019 roku ponownie nadała zwiększone znaczenie prawu pierwokupu oraz prawu nabycia, tj. kontroli okołotransakcyjnej, nie rezygnując przy tym z kontroli uprzedniej, czyli określonych wymogów dla nabycia nieruchomości rolnej oraz następczej, czyli określonych obowiązków związanych z nabyciem nieruchomości rolnej²¹⁷. Nastąpiło to poprzez omówione już powyżej poszerzenie katalogu zwolnień, w których ramach możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej przez osobę niebędącą rolnikiem indywidualnym, przy jednoczesnym braku podobnej liberalizacji w zakresie zwolnień od prawa pierwokupu oraz prawa nabycia, a także poprzez utrzymanie – choć zmodyfikowane – obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakazu zbywania oraz oddawania w posiadanie nieruchomości rolnej. W konsekwencji, te trzy metody ingerencji w wolność obrotu nieruchomościami rolnymi (uprzednia, okołotransakcyjna i następcza) zyskały większą autonomiczność²¹⁸. W konsekwencji zwiększyła się liczba przypadków, gdy dowolny podmiot może nabyć nieruchomość rolną, bez żadnych zgód, lecz z obciążeniem prawem pierwokupu lub prawem nabycia²¹⁹.

Kolejna i zarazem ostatnia zmiana art. 3 u.k.u.r. nastąpiła w dniu 05 października 2021 roku na mocy ustawy z dnia 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych²²⁰. Zmianie uległ art. 3 ust. 10 u.k.u.r., który przyjął brzmienie: „Krajowy Ośrodek zawiadamia zobowiązanego z prawa pierwokupu o wykonaniu prawa pierwokupu przesyłką poleconą nadaną za potwierdzeniem odbioru w placówce pocztowej operatora pocztowego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. – Prawo pocztowe (Dz. U. z 2020 r. poz. 1041 i 2320), przekazując mu imię i nazwisko notariusza, który sporządził oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, siedzibę jego kancelarii notarialnej, datę sporządzenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu, numer repertorium, pod którym zarejestrowano oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu, oraz numer elektronicznego wypisu aktu notarialnego tego oświadczenia, pod którym został on zarejestrowany w Centralnym Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych prowadzonym przez Krajową Radę Notarialną, a następnie publikuje to zawiadomienie na stronie podmiotowej w Biuletynie Informacji Publicznej Krajowego Ośrodka. Wypis aktu notarialnego zawierającego oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu wydawany jest także zobowiązanemu z prawa pierwokupu.”.

Na mocy nowelizacji 30 kwietnia 2016 roku wprowadzono do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego art. 3a, mówiący o prawie pierwokupu na rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych udziałów i akcji w spółkach prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych. Zgodnie z ustępem 2 art. 3a u.k.u.r., prawo pierwokupu nie przysługiwało Agencji w przypadku, gdy zbywano akcje dopuszczone do obrotu na rynku giełdowym w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi²²¹ (Dz. U. z 2014 r. poz. 94, z późn. zm.) oraz w przypadku, gdy zbywano udziały i akcje na rzecz osoby bliskiej. Przed nabyciem udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, przysługiwało Agencji prawo do przeglądania ksiąg i dokumentów spółki, a także żądania od tej spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Informacje, które Agencja uzyskała w drodze ww. czynności stanowiły tajemnicę przedsiębiorstwa²²². Ustęp 4 art. 3a u.k.u.r. stanowił, iż do prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych stosowało się odpowiednio przepisy art. 3 ust. 8, 10 i 11 u.k.u.r. oraz przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu co do nieruchomości.

Jak podnosi Helena Ciepła, przywołany przepis art. 3a u.k.u.r., mówiący o prawie pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej nie ma zastosowania w przypadku podwyższenia kapitału²²³. Prawo pierwokupu wystąpiłoby jedynie w sytuacji, w której tworzone byłyby nowe udziały i byłyby one zbywane, natomiast samo podniesienie kapitału jest jedynie podniesieniem wartości dotychczasowych udziałów.

Na mocy ustawy z dnia 5 września 2016 r. o usługach zaufania oraz identyfikacji elektronicznej²²⁴, z dniem 07 października 2016 roku zmianie uległo jedno z wyłączeń prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce prawa handlowego będącej właścicielem nieruchomości rolnej, a to art. 3a ust. 2 pkt 1, który od tej pory stanowił, iż prawo pierwokupu udziałów i akcji w ww. spółce nie występowało w przypadku zbywania akcji dopuszczonych do obrotu zorganizowanego w rozumieniu ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi.

Kolejna zmiana art. 3a u.k.u.r. przyszła wraz z wprowadzeniem w życie ustawy z dnia 16 grudnia 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o zasadach zarządzania mieniem państwowym²²⁵, która to ustawa dodała do art. 3a u.k.u.r. dodatkowe wyłączenie prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółkach. Od 01 stycznia 2017 roku prawo pierwokupu nie występowało w przypadku zbywania udziałów i akcji przez Skarb Państwa.

Wraz z wprowadzeniem ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, zmiany dotknęły także art. 3a u.k.u.r., w którym wszelkie dotychczasowe zapisy o Agencji zastąpiono zapisami o Krajowym Ośrodku.

Katalog wyłączeń prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce został ponownie rozszerzony na mocy ustawy z dnia 9 listopada 2017 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Dodano do niego punkt 4, stanowiący, iż prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce nie stosowało się w przypadku zbywania udziałów i akcji na rzecz spółki, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca²²⁶.

Artykuł 3a u.k.u.r. uległ olbrzymiemu przemodelowaniu, a zarazem ostatniemu do tej pory wraz z wprowadzeniem omówionej już powyżej ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Przede wszystkim zastąpiono w ustępie 1 art. 3a u.k.u.r. wyrażenie „udziały i akcje w spółce prawa handlowego” wyrażeniem „udziały i akcje w spółce kapitałowej”, a zatem nie ma już podstaw, by prawo pierwokupu rozciągać na przypadki sprzedaży akcji w spółce komandytowo-akcyjnej, gdyż spółka ta nie jest spółką kapitałową²²⁷. Ponadto, udziały lub akcje w spółce kapitałowej są przedmiotem prawa pierwokupu, jeżeli spółka ta jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha (art. 3a ust. 1 u.k.u.r.).

Ustęp drugi omawianego artykułu ponownie uległ zmianie, gdyż rozszerzono katalog zwolnień z prawa pierwokupu udziałów lub akcji o dodatkowy punkt (art. 3a ust. 2 pkt 5) oraz zmieniono nieznacznie brzmienie art. 3a ust. 2 pkt 1, który od tej pory stanowił, iż ww. prawa pierwokupu nie stosuje się w przypadku zbywania akcji spółek, których akcje są dopuszczone do obrotu zorganizowanego w rozumieniu ww. ustawy o obrocie instrumentami finansowymi. Art. 3a ust. 2 pkt 5 stanowi natomiast, iż prawa pierwokupu akcji lub udziałów nie stosuje się w przypadku zbywania udziałów i akcji na rzecz spółki kapitałowej lub grupy kapitałowej, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb²²⁸.

Nowelizacja z 26 czerwca 2019 roku wprowadziła do omawianego artykułu ustęp 3a, na mocy którego Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, w przypadku, gdy udziały lub akcje są obciążone prawem zastawu, dokonuje zapłaty ceny w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o wygaśnięciu zastawu, jeśli zapłata tej ceny jest już wymagalna.

Zmianie uległ również art. 3a ust. 4, gdyż obok odniesień do stosowania wcześniej wspomnianych przepisów kodeksu cywilnego dotyczących prawa pierwokupu i przepisów art. 3 ust. 8, 10 i 11 u.k.u.r. dodano także wprowadzony wraz z tą nowelizacją ustęp 8a, a także dodano własną regulację w zakresie terminu, w jakim Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, jako uprawniony z tytułu prawa pierwokupu udziałów lub akcji w spółce kapitałowej, będącej właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, może złożyć oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. Ustalono, iż termin na złożenie tego oświadczenia wynosi dwa miesiące, licząc od dnia wpływu do Krajowego Ośrodka zawiadomienia dokonanego przez spółkę, której udziały lub akcje stanowią przedmiot warunkowej umowy sprzedaży. Do zawiadomienia tego należy dołączyć:

• 1. wypisy z ewidencji gruntów i budynków dla wszystkich nieruchomości rolnych, których spółka jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym,
• 2. odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie wydane na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla zbywanej nieruchomości rolnej, lub też informację o numerze księgi wieczystej dostępnej w centralnej bazie danych ksiąg wieczystych,
• 3. bilans oraz rachunek zysków i strat spółki za trzy ostatnie lata obrotowe – potwierdzone za zgodność z oryginałem,
• 4. aktualną listę wspólników lub akcjonariuszy i umowę lub statut spółki,
• 5. oświadczenie zarządu spółki o wysokości zobowiązań warunkowych.

Omawiana nowelizacja wprowadziła także do art. 3a u.k.u.r. ustęp 5 i 6. Zgodnie z ustępem 5 art. 3a u.k.u.r., to sąd właściwy dla siedziby spółki jest sądem właściwym do ustalenia ceny zbywanych akcji lub udziałów. Art. 3a ust. 6 stanowi, iż osoba, która złożyła nieprawdziwe oświadczenie zarządu spółki o wysokość zobowiązań warunkowych podlega odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. Składający to oświadczenie jest zobowiązany do zawarcia w nim klauzuli o treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”, która to klauzula zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia.

Na mocy ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw dodano do ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego artykuł 3b, stanowiący o prawie nabycia nieruchomości rolnej od spółki osobowej. Zgodnie z ówczesnym brzmieniem art. 3b ust. 1, w sytuacji zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej²²⁹ w rozumieniu kodeksu spółek handlowych, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, Agencja działająca na rzecz Skarbu Państwa mogła złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej, odpowiadającej jej wartości rynkowej. Tę równowartość pieniężną Agencja określała na podstawie sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Spółka osobowa, będąca właścicielem nieruchomości rolnej była zobowiązana powiadomić Agencję o zmianie lub przystąpieniu nowego wspólnika do tej spółki w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła zmiana bądź przystąpienie wspólnika. Do takiego powiadomienia należało dołączyć wypis z ewidencji gruntów i budynków każdej nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki.

Spółka osobowa, która była właścicielem nieruchomości rolnej mogła wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia Agencji o nabyciu tej nieruchomości rolnej. Do wykonania prawa nabycia nieruchomości rolnej przez Agencję za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy art. 3 ust. 10 i 11 u.k.u.r. oraz przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu.

Przepisów o prawie nabycia nieruchomości rolnej od spółki osobowej nie stosuje się, jeżeli zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba mu bliska oraz gdy nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników spółki osobowej.

Zmiany w art. 3b u.k.u.r. nastąpiły najpierw na mocy wspomnianej już wcześniej ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, na mocy której zmodyfikowano wszelkie przepisy odnoszące się do Agencji Nieruchomości Rolnej, zastępując ją Krajowym Ośrodkiem Wsparcia Rolnictwa, a następnie art. 3b u.k.u.r. zmieniono ponownie omawianą powyżej ustawą z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw, która zmieniała ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego z dniem 26 czerwca 2019 roku.

Wprowadzone na mocy tej nowelizacji zmiany obejmowały przede wszystkim art. 3b ust. 1 u.k.u.r., w którym poszerzeniu uległ zakres kompetencji Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Na mocy znowelizowanej ustawy Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa mógł złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnych, których spółka osobowa była nie tylko właścicielem, ale i użytkownikiem wieczystym, za zapłatą ceny, odpowiadającej ich wartości rynkowej. Ponadto, przesłanką zawężającą uprawnienia Krajowego Ośrodka stała się norma obszarowa, gdyż Krajowy Ośrodek mógł złożyć ww. oświadczenie w odniesieniu do nieruchomości rolnej o powierzchni 5 ha lub nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni 5 ha. Zmiany te są kompatybilne ze zmianami dotyczącymi spółek kapitałowych²³⁰.

Podobnie jak równowartość pieniężną przed nowelizacją z 26 czerwca 2019 roku, tak również wartość rynkową nieruchomości – zgodnie ze znowelizowanym art. 3b ust. 2 u.k.u.r. – Krajowy Ośrodek określa przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Kompatybilna zmiana dotknęła także art. 3b ust. 4, zgodnie z którym spółka osobowa może wystąpić do sądu o ustalenie ceny odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości rolnej nabywanej przez Krajowy Ośrodek, w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia Krajowego Ośrodka o nabyciu tej nieruchomości rolnej.

Z dniem 26 czerwca 2019 roku do art. 3b u.k.u.r. dodano także nowy ustęp 4a, zgodnie z którym „sąd ustala cenę odpowiadającą wartości rynkowej nieruchomości rolnej przy zastosowaniu sposobów określenia wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.”.

Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw wprowadziła do u.k.u.r. kolejny artykuł dotyczący ograniczeń podmiotowych, tj. art. 3c u.k.u.r. Dotyczy on sytuacji podjęcia przez spółkę akcyjną uchwały, o której mowa w art. 27 ust. 2 pkt 3a ustawy z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych²³¹. Zgodnie z art. 37 ust. 2 pkt 3a ww. ustawy jest to „uchwała walnego zgromadzenia spółki w sprawie ubiegania się o dopuszczenie akcji objętych prospektem do obrotu na rynku regulowanym – w przypadku spółki, której akcje nie są dopuszczone do obrotu na rynku regulowanym, a w przypadku emitenta z siedzibą poza terytorium Rzeczypospolitej Polskiej – uchwałę właściwego organu stanowiącego tego emitenta.”. W przypadku podjęcia przez spółkę akcyjną, będącą właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha lub nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha ww. uchwały, Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa może złożyć oświadczenie o ich nabyciu, za zapłatą równowartości pieniężnej²³². Zgodnie z art. 3c ust. 2 u.k.u.r., spółka jest zobowiązana do powiadomienia Krajowego Ośrodka o ww. uchwale, w terminie miesiąca od dnia jej podjęcia, dołączając przy tym wypis z ewidencji gruntów i budynków dla każdej nieruchomości rolnej stanowiącej własność spółki. W terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia Krajowego Ośrodka o nabyciu nieruchomości rolnej, spółka może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości, odpowiadającej jej wartości rynkowej, a sąd ustala tę cenę przy zastosowaniu sposobów określania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Jest to rozwiązanie analogiczne do poprzednio omówionego w art. 3b u.k.u.r.

Z dniem 30 kwietnia 2016 roku zmianie uległ art. 4 u.k.u.r., który od tej pory stanowił, iż Agencja Nieruchomości Rolnych, działająca na rzecz Skarbu Państwa mogła złożyć oświadczenie o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej, jeżeli nabycie tej nieruchomości rolnej następowało w wyniku:

• 1. zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży lub
• 2. jednostronnej czynności prawnej, lub
• 3. orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, lub
• 4. innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego, w szczególności:
• a) zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne,
• b) podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.

Zdaniem Heleny Ciepłej treść art. 4 ust. 1 u.k.u.r. wskazywała, że prawo nabycia służyło Agencji w przypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej niż sprzedaż, a w przypadku zawarcia umowy sprzedaży Agencji służyło prawo pierwokupu. Helena Ciepła stwierdziła także, że art. 2a u.k.u.r. miał zastosowanie jedynie przy nabyciu nieruchomości rolnej na podstawie umowy sprzedaży, a przy nabyciu na podstawie innych umów miał zastosowanie art. 4 ustawy²³³. Argumentuje to faktem, iż prawo nabycia przysługiwało w przypadku zawarcia innej niż sprzedaż umowy zobowiązująco-rozporządzającej oraz umowy o skutku jedynie rozporządzającym, a nie przysługiwało w przypadku zawarcia innej niż sprzedaż umowy o skutku tylko zobowiązującym do przeniesienia własności; prawo to służyło tylko w razie przeniesienia własności nieruchomości, a zatem tylko w przypadku wywołania skutku rzeczowego, a zatem bezwarunkowej umowy powodującej przeniesienie własności nieruchomości, innej niż sprzedaż. Helena Ciepła przyjęła, iż inna niż sprzedaż umowa przenosząca własność nieruchomości rolnej nie może być umową zawartą pod warunkiem, że Agencja nie skorzysta z prawa nabycia. Umowa taka powinna bezwarunkowo przenosić własność na nabywcę, który staje się jej właścicielem, a który następnie powinien niezwłocznie zawiadomić Agencję o zawarciu umowy i jej treści, doręczając odpis umowy, a także wypis z ewidencji gruntów i budynków dotyczący tej nieruchomości. Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy, niezawiadomienie Agencji o zawartej umowie powoduje jej nieważność²³⁴. Podobne stanowisko przyjął Patryk Bender, który stwierdził, iż po wprowadzeniu nowelizacji u.k.u.r. z dniem 30 kwietnia 2016 roku, reglamentacja obrotu rolnego odbywała się najczęściej poprzez kontrolę uprzednią (przed nastąpieniem skutku rzeczowego, w przypadku zawarcia umowy o skutku tylko zobowiązującym) – wymóg spełniania określonych przesłanek dla samego nabycia. Reglamentacja ta występowała natomiast w mniejszym stopniu poprzez kontrolę okołotransakcyjną – prawo pierwokupu i prawo nabycia²³⁵.

Na mocy nowelizacji z 30 kwietnia 2016 roku dodano do art. 4 u.k.u.r. nowy ustęp 2a, odnoszący się do sytuacji, w której równowartość pieniężna nie wynika z treści czynności prawnej, orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym – wówczas właściciel nieruchomości w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia Agencji o nabyciu nieruchomości może wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości rolnej. Sąd określa tę równowartość przy zastosowaniu sposobów ustalania wartości nieruchomości przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Zmodyfikowany został także art. 4 ust. 4, mówiący o wyłączeniu uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych. Zgodnie z jego nowym brzmieniem, uprawnienie to nie przysługiwało, jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następowało powiększenie gospodarstwa rodzinnego do powierzchni 300 ha (tak jak przed wprowadzeniem nowelizacji z 30 kwietnia 2016 roku), ale także – zgodnie z art. 4 ust. 4 pkt 2 – jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następowało:

• 1. za zgodą, o której mowa w art. 2a ust. 4, albo za zgodą, o której mowa w art. 29a ust. 3 pkt 1 lit. b ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa²³⁶, lub
• 2. przez osobę bliską zbywcy,
• 3. w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego,
• 4. przez rolnika indywidualnego w wyniku zapisu windykacyjnego.

Zgodnie z art. 4 ust. 4 pkt 3 u.k.u.r. uprawnienie do nabycia nieruchomości nie przysługiwało Agencji także w przypadku, gdy przeniesienie własności nieruchomości rolnej następowało w wyniku umowy z następcą, a zgodnie z art. 4 ust. 4 pkt 4 u.k.u.r. – dodanym na mocy omawianej nowelizacji – ww. uprawnienie nie przysługiwało także, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej następowało między osobami prawnymi, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit d²³⁷, tego samego kościoła lub związku wyznaniowego.

Rozszerzeniu na mocy omawianej nowelizacji uległ art. 4 ust. 5 u.k.u.r., zgodnie z którym do prawa nabycia stosowało się odpowiednio przepisy art. 3 ust. 10 i 11 u.k.u.r. oraz przepisy k.c. dotyczące prawa pierwokupu, z tym, że zawiadomienia dokonywał:

• 1. nabywca w przypadku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży oraz jednostronnej czynności prawnej,
• 2. sąd, organ administracji publicznej lub organ egzekucyjny – w przypadku orzeczenia sądu, organu administracji publicznej albo orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego wydanego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym,
• 3. nabywca nieruchomości rolnej – w przypadku zasiedzenia nieruchomości rolnej, dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, którego przedmiotem jest nieruchomość rolna lub gospodarstwo rolne oraz
• 4. spółka nabywająca nieruchomość rolną – w przypadku podziału, przekształcenia bądź łączenia spółek handlowych.

Artykuł 4 u.k.u.r. zmieniono następnie na mocy ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, gdzie zastąpiono wszelkie zapisy odnoszące się do Agencji – zapisami o Krajowym Ośrodku.

Na mocy ustawy z dnia 9 listopada 2017 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego rozszerzono katalog wyłączeń stosowania prawa nabycia, gdyż rozszerzono art. 4 ust. 4 pkt 2 u.k.u.r. o kolejną literę – e, zgodnie z którą prawa nabycia nie stosowało się, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje przez spółkę, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. ca²³⁸.

Ostatnie jak do tej pory zmiany artykułu 4 u.k.u.r. nastąpiły z dniem 26 czerwca 2019 roku. Na mocy ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw zastąpiono zapisy o równowartości pieniężnej nieruchomości rolnej zapisami o cenie tej nieruchomości, odpowiadającej wartości rynkowej nabywanej nieruchomości. Ponadto zmodyfikowano katalog wyłączeń prawa nabycia, który z jednej strony uległ rozszerzeniu, lecz zaostrzono wyłączenie ujęte w art. 4 ust. 4 pkt 1, gdyż od tej pory prawo nabycia nie występowało, jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następowało powiększenie gospodarstwa rodzinnego nabywcy do powierzchni 300 ha, lecz nabywana nieruchomość musi być położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie graniczącej z tą gminą. Zgodnie ze znowelizowanym art. 4 ust. 4 pkt 2 u.k.u.r., prawo nabycia nie przysługuje Krajowemu Ośrodkowi, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje przez spółkę kapitałową lub grupę kapitałową, o których mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. cb (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. f), przez Spółkę Celową, o której mowa w ustawie z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. g), przez spółdzielnię produkcji rolnej, o której mowa w art. 2a ust. 3 pkt 1 lit. h (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. h) oraz przez członka spółdzielni produkcji rolnej, o którym mowa w art. 2a ust. 3 pkt. 1 lit. i (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit. i).

Analizując treść przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego można dopatrzyć się pewnych sprzeczności, a nawet odnieść wrażenie, że zmiany tej ustawy począwszy od 2016 roku nie zostały do końca przemyślane. Zgodnie z art. 2a ust. 1 u.k.u.r. nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny. Przepisu tego nie stosuje się jednak do nabycia nieruchomości rolnej w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku (art. 2a ust. 3 pkt 10). A zatem, pomimo niespełniania warunku określonego w art. 2a u.k.u.r., nabycie nieruchomości rolnej przez osobę, która nie jest rolnikiem indywidualny możliwe jest w wyniku zawarcia umowy działowej. Krajowemu Ośrodkowi działającemu na rzecz Skarbu Państwa przysługuje jednak prawo nabycia nieruchomości rolnej będącej przedmiotem umowy działowej, zgodnie z art. 4 u.k.u.r. Od przytoczonej zasady istnieją jednak pewne wyjątki, ujęte w art. 4 ust. 4 u.k.u.r. Wśród przewidzianych w tym przepisie wyjątków niezwykle istotne znaczenie ma przypadek, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest osoba bliska zbywcy. Jak zauważył Paweł Andrzej Blajer, wyłączenie prawa nabycia nieruchomości rolnej przez Krajowy Ośrodek działający na rzecz Skarbu Państwa w stosunku do osób bliskich zbywcy ma największe znaczenie praktyczne. W praktyce obrotu nieruchomościami rolnymi wątpliwości może jednak budzić sytuacja, w której nie wszystkie strony umowy działowej są względem siebie osobami bliskimi. Powstaje wtedy pytanie o przedmiot, w odniesieniu do którego Krajowy Ośrodek może skorzystać z prawa nabycia²³⁹.

Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw wprowadziła z dniem 26 czerwca 2019 roku do u.k.u.r. nowy art. 4b, dotyczący nabywania przez Krajowy Ośrodek nieruchomości rolnych oraz akcji i udziałów w spółkach prawa handlowego. Zgodnie z ustępem 1 tego artykułu, w celu poprawy struktury obszarowej gospodarstw rolnych, Krajowy Ośrodek może na własność Skarbu Państwa nabywać nieruchomości rolne. Krajowy Ośrodek za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi, wydaną na uzasadniony wniosek Dyrektora Generalnego KOWR, może obejmować i nabywać, a na wniosek ministra właściwego do spraw rozwoju wsi obejmuje i nabywa – odpłatnie lub nieodpłatnie, akcje i udziały w spółkach prawa handlowego, jeżeli wymaga tego realizacja zadań wynikających z polityki państwa w zakresie wdrażania i stosowania instrumentów wsparcia rolnictwa, aktywnej polityki rolnej oraz rozwoju obszarów wiejskich. Objęcie i nabycie akcji i udziałów oraz nabycie ww. nieruchomości następuje po cenie stanowiącej wartość rynkową tych nieruchomości, akcji lub udziałów, z uwzględnieniem ich obciążeń. Jest to bezwzględny nakaz adresowany do Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Uchybienie temu nakazowi przez Krajowy Ośrodek nie ma wpływu na ważność lub skuteczność czynności prawnej, lecz prowadzi do odpowiedzialności służbowej pracowników Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, odpowiedzialnych za to uchybienie²⁴⁰.

Zgodnie z art. 4b ust. 4 u.k.u.r., do objęcia i nabycia akcji i udziałów stosuje się przepis art. 3a ust. 3a, a zatem w momencie, gdy te udziały lub akcje są obciążone prawem zastawu, a zapłata ceny jest już wymagalna – Krajowy Ośrodek dokonuje zapłaty w terminie 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia o wygaśnięciu zastawu.

Na mocy ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 roku do u.k.u.r. dodano również art. 4c, zgodnie z którym w przypadku wykonywania przez Krajowy Ośrodek prawa pierwokupu co do udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, a także w przypadku wykonywania prawa nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha, z wyłączeniem przypadku, gdy nabywcą udziałów i akcji jest Skarb Państwa – przepisy art. 600 k.c.²⁴¹ stosuje się także do postanowień umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i statutu spółki akcyjnej.

Zdaniem Pawła Blajera, nie ma podstaw do stosowania w odniesieniu do postanowień umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością i statutu spółki akcyjnej art. 600 §1 zdanie pierwsze k.c. w przypadku wykonania przez Krajowy Ośrodek prawa pierwokupu udziałów i akcji w spółce kapitałowej, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha oraz prawa nabycia udziałów i akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości rolnej o powierzchni co najmniej 5 ha, albo nieruchomości rolnych o łącznej powierzchni co najmniej 5 ha. W tych sytuacjach zastosowanie będą mieć jedynie art. 600 §1 zdanie drugie oraz art. 600 §2 k.c.²⁴². Bezpośrednim celem wprowadzonej tym przepisem normy jest zapobiegnięcie ewentualnym usiłowaniom wspólników spółek z ograniczoną odpowiedzialnością lub akcjonariuszy spółek akcyjnych zamieszczania w treści umów lub statutów tych spółek zapisów i postanowień mających na celu uniemożliwienie prawa pierwokupu lub prawa nabycia Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa, albo przewidujących takie świadczenia dodatkowe, których Krajowy Ośrodek nie byłby w stanie spełnić po wykonaniu prawa pierwokupu lub prawa nabycia²⁴³.

Kolejnymi zmianami ograniczeń podmiotowych w obrocie nieruchomościami rolnymi były te wprowadzone w artykule 6 u.k.u.r., na mocy ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo oświatowe²⁴⁴, która weszła w życie z dniem 01 września 2017 roku. Artykuł 6 ust. 2 pkt 2 u.k.u.r., precyzujący posiadanie kwalifikacji rolniczych został rozszerzony, poprzez m.in. dodanie w art. 6 ust. 2 pkt 2 lit. a – obok wykształcenia rolniczego zasadniczego zawodowego, średniego i wyższego – także wykształcenia zasadniczego branżowego i średniego branżowego. Ponadto w art. 6 ust. 2 pkt 2 lit. c rozszerzono wcześniej wymienione m.in. wykształcenie średnie inne niż rolnicze i posiadanie także co najmniej 3-letniego stażu pracy w rolnictwie o wykształcenie średnie branżowe. Artykuł 6 ust. 2 pkt 2 lit. d został natomiast rozszerzony o wykształcenie zasadnicze zawodowe i zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiadanie co najmniej 5-letniego stażu pracy w rolnictwie.

Artykuł 6 u.k.u.r. także został zmieniony z dniem 26 czerwca 2019 roku poprzez dodanie do niego dwóch nowych ustępów – 1a oraz 3a, które poluzowały nieco restrykcyjne wymogi uznania za rolnika indywidualnego. Zgodnie z art. 6 ust. 1, za rolnika indywidualnego uznaje się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz ponadto od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo. Wraz z wprowadzeniem do u.k.u.r. art. 6 ust. 1a, do wymienionego wyżej okresu można doliczyć okres zamieszkiwania w innej gminie, który bezpośrednio poprzedza zmianę miejsca zamieszkania, jeżeli w gminie tej jest lub była położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego tej osoby fizycznej. Można zadać sobie w tym miejscu pytanie, czy przepis ten znajdzie zastosowanie również w przypadku wielokrotnej zmiany miejsca zamieszkania w ciągu ostatnich 5 lat. Czytając art. 6 ust. 1a można odnieść wrażenie, iż z przepisu tego można skorzystać w zakresie tylko jednej zmiany miejsca zamieszkania, ze względu na użyte w przepisie sformułowanie „bezpośrednio”. Zdaniem Patryka Bendera bezpośredniość odnosi się w przepisie tym do tego, czy pomiędzy zmianami miejsc zamieszkania możliwych do uwzględnienia w ramach art. 6 ust. 1 i 1a nie może być przerw. Chodzi o to, by w ciągu całych ostatnich pięciu lat zachowana została ciągłość zamieszkiwania w gminach kwalifikujących się do uwzględniania w świetle artykułu 6 ust. 1 i 1a u.k.u.r.²⁴⁵.

Wspomniany wyżej art. 6 ust. 3a dotyczy dokumentowania stażu pracy w rolnictwie. Zgodnie z tym ustępem, do okresu tego zalicza się obecnie okres pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym, potwierdzony zaświadczeniem wydanym na podstawie przepisów ustawy z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy²⁴⁶. Nie można zatem uznać za rolnika indywidualnego osoby, która pomiędzy zamieszkiwaniem w gminach kwalifikujących się do uwzględnienia w świetle omawianych przepisów, zamieszkiwała także przez jakiś czas w gminie niekwalifikującej się (np. za granicą).

Zmiany dosięgnęły także art. 7 u.k.u.r., stanowiący o dowodach potwierdzających spełnienie warunków do nabycia nieruchomości rolnych. Na mocy ww. ustawy z dnia 14 grudnia 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo oświatowe, z dniem 01 września 2017 roku weszło w życie rozszerzenie art. 7 ust. 8 pkt 2, stanowiące o tym, iż minister właściwy do spraw rozwoju wsi określi w drodze rozporządzenia wykaz zawodów, których posiadanie uznaje się za wykształcenie średnie rolnicze, średnie branżowe rolnicze, zasadnicze zawodowe rolnicze lub zasadnicze branżowe rolnicze.

Z punktu widzenia praktyki notarialnej dużo bardziej interesujące są zmiany wprowadzone do art. 7 u.k.u.r. z dniem 26 czerwca 2019 roku. Zmieniono bowiem art. 7 ust. 1 i 5 u.k.u.r. oraz dodano nowy ustęp 5a. Od tamtej pory dowodem potwierdzającym osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego jest pisemne oświadczenie prowadzącego to gospodarstwo, tj. nabywcy, składane pod rygorem odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. Tak samo zostało to uregulowane w przypadku oświadczenia nabywcy o spełnieniu warunków określonych w art. 5 ust. 1 u.k.u.r., tj. o tym, że gospodarstwo rolne jest prowadzone przez rolnika indywidualnego (art. 5 ust. 1 pkt 1 u.k.u.r.) oraz o tym, iż łączna powierzchnia użytków rolnych tego gospodarstwa rolnego nie przekracza 300 ha (art. 5 ust. 1 pkt 2 u.k.u.r.). Zniknął obowiązek poświadczenia tych oświadczeń przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta²⁴⁷. Zamiast tego, w ww. oświadczeniach nabywca winien umieścić klauzulę o treści: „Jestem świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.”, zgodnie z art. 7 ust. 5a u.k.u.r. Klauzula taka zastępuje pouczenie organu o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywego oświadczenia. Jak twierdzi Krzysztof Maj, wcześniejsze rozwiązanie, zakładające obowiązek poświadczenia oświadczeń przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta był uciążliwy, lecz zapewniał urzędowe poświadczenie składanych oświadczeń. Jego zdaniem nowe rozwiązanie będzie wymagać zwiększenia czujności wśród notariuszy, których zadaniem będzie weryfikacja tych oświadczeń²⁴⁸. Nie mogę zgodzić się z tym twierdzeniem, gdyż notariusz nie ma instrumentów do weryfikacji prawdziwości tych oświadczeń. Jego zadaniem jest jedynie pouczyć o odpowiedzialność karnej za składanie fałszywych oświadczeń w akcie notarialnym²⁴⁹.

Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw rozszerzyła znacząco uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych. Jak omówiono wyżej, zgodnie z art. 9 ust. 3, sąd na wniosek Agencji orzekał o nabyciu własności nieruchomości rolnej przez Agencję działającą na rzecz Skarbu Państwa, jeśli nabywca tej nieruchomości w okresie 5 lat od dnia jej nabycia nie podjął lub zaprzestał jej prowadzenia, a w przypadku osoby fizycznej – osobistego prowadzenia oraz nie wykonał zobowiązania, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. c, tj. nie zamieszkiwał w okresie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości w gminie, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład utworzonego z dniem nabycia ww. nieruchomości gospodarstwa rodzinnego. Z dniem 30 kwietnia 2016 roku dodano do u.k.u.r. nowy artykuł 8a, który przyznawał Agencji Nieruchomości Rolnych nadzór nad spełnianiem ww. zobowiązania z art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. c oraz warunków, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2, tj. nakazu prowadzenia przez okres 5 lat od dnia nabycia nieruchomości rolnej gospodarstwa rolnego, a w przypadku osoby fizycznej osobistego prowadzenia tego gospodarstwa rolnego (art. 2b ust. 1) oraz zakazu zbywania i oddawania w posiadanie innym podmiotom tej nieruchomości rolnej w okresie 5 lat od dnia jej nabycia (art. 2b ust. 2). Zgodnie z art. 8a ust. 2 Agencja była uprawniona do przeprowadzania kontroli, zgodnie z przyjętym i zatwierdzonym przez Prezesa Agencji planem kontroli. Prezes Agencji lub dyrektor oddziału terenowego Agencji wydawał imienne upoważnienie do przeprowadzania takiej kontroli, które zawierało imię i nazwisko osoby upoważnionej do przeprowadzenia tej kontroli, miejsce i jej zakres, podstawę prawną do jej przeprowadzenia oraz podpis osoby wydającej to upoważnienie.

Podczas kontroli można było wejść na teren nieruchomości rolnych kontrolowanych podmiotów, a także zażądać okazania i udostępnienia dokumentów oraz pisemnych i ustnych informacji związanych z przedmiotem kontroli. Przed przystąpieniem do przeprowadzenia kontroli należało jednak, zgodnie z art. 8a ust. 6, okazać ww. imienne upoważnienie kontrolowanemu podmiotowi. Po przeprowadzeniu kontroli sporządza się protokół z jej przebiegu, zawierający czas trwania kontroli, imię, nazwisko i stanowisko służbowe przeprowadzającego kontrolę, dane identyfikujące kontrolowanego, a także opis stanu faktycznego, jaki został stwierdzony podczas kontroli. Protokół z przeprowadzonej kontroli okazuje się następnie kontrolowanemu, który ma prawo wnieść do protokołu swoje uwagi. Protokół z kontroli podpisują zarówno osoba kontrolująca, jak i kontrolowana; w razie, gdyby osoba kontrolowana nie chciała złożyć na protokole swojego podpisu, osoba kontrolująca zamieszcza o tym wzmiankę w protokole. Jeden egzemplarz protokołu pozostawia się osobie kontrolowanej.

Na mocy ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa przemodelowano art. 8a u.k.u.r., w którym zastąpiono zapisy o Agencji zapisami o Krajowym Ośrodku, który od tej pory sprawuje pieczę nad spełnianiem ww. zobowiązań i warunków. Ponadto, Krajowy Ośrodek przeprowadza kontrole zgodnie z planem kontroli, lecz przyjętym nie przez Prezesa Agencji (tak jak to miało miejsce od 30 kwietnia 2016 roku do dnia 01 września 2017 roku), lecz przez Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Ponadto od dnia 01 września 2017 roku to Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka lub dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka wydają imienne upoważnienie do przeprowadzenia kontroli.

Artykuł 8a u.k.u.r. został ponownie zmieniony omawianą już ustawą z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw, która znacznie rozszerzyła kompetencje Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, przyznając mu nadzór nie tylko nad spełnianiem ww. zobowiązania, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 2 lit. c oraz warunków, o których mowa w art. 2b ust. 1 i 2; od dnia 26 czerwca 2019 roku Krajowy Ośrodek sprawuje także nadzór nad spełnianiem zobowiązań, o których mowa w art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b, art. 2a ust. 4 pkt 3 lit. d, art. 2a ust. 4 pkt 5 lit. b i c oraz warunku określonego w art. 2a ust. 4 pkt 4 lit. b.

Zobowiązanie z art. 2a ust. 4 pkt 1 lit. b odnosi się do zobowiązania nabywcy nieruchomości rolnej do prowadzenia działalności rolniczej na nabywanej nieruchomości rolnej. Zobowiązanie z art. 2a ust. 4 pkt 3 lit. d odnosi się do zobowiązania nabywcy nieruchomości rolnej do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości rolnej na terenie gminy, na której położona jest jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład posiadanego gospodarstwa rolnego. Zobowiązanie z art. 2a ust. 4 pkt 5 lit b odnosi się do zobowiązania nabywcy do rozpoczęcia realizacji inwestycji, o której mowa w art. 5 ust. 4 pkt 5 lit. a²⁵⁰ w terminie 12 miesięcy od dnia nabycia nieruchomości rolnej, natomiast zobowiązanie z art. 2a ust. 4 pkt 5 lit. c odnosi się do zobowiązania nabywcy nieruchomości rolnej do określenia terminu realizacji takiej inwestycji.

Artykuł 2a ust. 4 pkt 4 lit. b stanowi, iż nabycie nieruchomości rolnej może nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wydaną na wniosek uczelni, o ile nieruchomość ta będzie wykorzystywana na cele rolnicze.

3. 3. Przedmiotowe ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi

Nieruchomości rolne, będące podstawą rolniczej produkcji wytwórczej, mają ogromne znaczenie w systemie gospodarczym kraju. Z tego też względu są przedmiotem wielu regulacji. Jak wynika z art. 23 Konstytucji RP, podstawą ustroju rolnego państwa są gospodarstwa rodzinne, które podlegają szczególnej regulacji w u.k.u.r. Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku, zmieniająca u.k.u.r. z dniem 30 kwietnia 2016 roku zmierzała do wzmocnienia ochrony ziemi rolniczej w Polsce przed jej wykupywaniem przez osoby z kraju i z zagranicy, gdyż taki proces mógł prowadzić do niezgodnego z interesem społecznym wykorzystania nabytej ziemi²⁵¹.

Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 roku dodała do u.k.u.r. artykuł 1a, zgodnie z którym przepisów ustawy nie stosowało się do nieruchomości rolnych wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa, o którym mowa w ustawie z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (Dz. U. z 2015 r., poz. 1014, 1433 i 1830 oraz z 2016 r., poz. 50 i 585), a także do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha.

Definicja nieruchomości rolnej pozostała niezmienna na przestrzeni lat i obejmuje nieruchomość rolną w rozumieniu k.c., z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Przyjęto, iż do kategorii nieruchomości rolnych nie można zaliczyć takich nieruchomości, które nie mają i nie mogłyby mieć w przyszłości charakteru nieruchomości rolnej, tj. nie można byłoby ich wykorzystywać do celów prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, nawet po zastosowaniu zabiegów agrotechnicznych²⁵². Ponadto, Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 14 grudnia 1984 roku²⁵³ stwierdził, iż nieruchomość rolna nie obejmuje nieużytków.

Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa gospodarowała i dysponowała Agencja Nieruchomości Rolnych, na podstawie ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Ustawa ta została zmodyfikowana przez artykuł 6 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, a ponadto w art. 1 ww. ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie tej ustawy, tj. od dnia 30 kwietnia 2016 roku wstrzymano sprzedaż nieruchomości, ich części oraz udziałów we współwłasności nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Artykuł 2 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 roku określa przypadki, w których czasowy zakaz sprzedaży nie obowiązuje²⁵⁴.

Ogromne znaczenie dla obrotu nieruchomościami rolnymi ma art. 1a pkt 2, zgodnie z którym przepisów u.k.u.r. nie stosowało się do nieruchomości rolnych o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Nie było (i nie ma do tej pory) żadnych ograniczeń w obrocie nieruchomościami o takiej powierzchni, choćby z planu zagospodarowania przestrzennego wynikało, iż jest przeznaczona na cele rolne. Sprzedaż części nieruchomości rolnej o powierzchni do 0,3 ha wymaga wcześniejszego wydzielenia takiej działki w drodze ewidencyjnego podziału uregulowanego przepisami art. 93 u.g.n.²⁵⁵. Podobnie twierdzi Zygmunt Truszkiewicz, w którego przekonaniu należy opowiedzieć się za wykładnią, która nakazuje brać pod uwagę tylko powierzchnię przedmiotu nabycia, czyli powierzchnię nabywanej nieruchomości rolnej. Obojętne jest, czy nabywana nieruchomość rolna stanowi część większej nieruchomości rolnej. Z punktu widzenia rozwiązań przyjętych w znowelizowanej od dnia 30 kwietnia 2016 roku u.k.u.r. interesuje nas jedynie przedmiot nabycia, podmiot nabycia oraz skutki nabycia po stronie nabywcy nieruchomości. Nie interesują nas natomiast skutki nabycia po stronie zbywcy²⁵⁶. Warto w tym miejscu podkreślić, że wymieniona norma obszarowa 0,3 ha dotyczy powierzchni nieruchomości rolnej, a nie powierzchni użytków rolnych wchodzących w skład tej nieruchomości czy działki. Nie zawsze bowiem granice terenów o różnym przeznaczeniu w planach zagospodarowania przestrzennego pokrywają się z granicami działek ewidencyjnych lub nieruchomości. Niekiedy nieruchomość może składać się z różnych użytków, w dodatku przeznaczonych na różne cele – część na cele rolne, a część nie. Sytuacja taka występuje bardzo często i może zdarzyć się, iż np. część nieruchomości o powierzchni 0,56 ha przeznaczona jest w planie na cele inne niż rolne, część nieruchomości o powierzchni 0,31 ha jest przeznaczona na cele rolne, a część o powierzchni 0,14 ha stanowią nieużytki²⁵⁷.

Problematyczna z punktu widzenia wydzielenia działki o powierzchni do 0,3 ha wydaje się jednak być relacja znowelizowanej po dniu 30 kwietnia 2016 roku u.k.u.r. z art. 92 ust. 2 u.g.n., który stanowi, iż „za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione, a także wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne, nieużytki i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.”. Oznacza to, że przepis ten zezwala na wydzielenie z nieruchomości rolnej działki o powierzchni do 0,3 ha bez konieczności spełnienia przesłanek ustawowych z art. 93 ust. 2 u.g.n., jeśli nie obowiązuje na danym obszarze miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie ustalono warunków zabudowy. W rozumieniu przepisów u.g.n. nieruchomość rolna objęta decyzją o warunkach zabudowy albo decyzją lokalizacji inwestycji celu publicznego nie ma charakteru nieruchomości rolnej i przez to jej podział ewidencyjny może być dokonany bez zachowania warunków z u.k.u.r.²⁵⁸. Helena Ciepła, zestawiając ze sobą art. 93 u.g.n. oraz art. 11 ust. 2 ustawy z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, uznała, iż w świetle przepisów u.g.n. objęcie nieruchomości jakąkolwiek decyzją o warunkach zabudowy oznacza, iż w ramach podziału ewidencyjnego nieruchomość nie ma charakteru nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne. Oznacza to, że nieruchomość rolna nieobjęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy może być sprzedana pomimo niespełniania warunków określonych w u.k.u.r. Mimo to, Helena Ciepła twierdzi, że przepisy u.k.u.r. należy traktować jako przepisy szczególne do przepisów u.g.n., a podziału nieruchomości rolnej nie można wykonywać wielokrotnie aż do całkowitego wyczerpania jej powierzchni, gdyż prowadziłoby to do obejścia u.k.u.r. Jej zdaniem, w razie podziału nieruchomości rolnej, ostatecznie musi pozostać nieruchomość rolna o powierzchni minimum 0,3 ha, a jeśli przedmiotem podziału było gospodarstwo rolne – minimum 1 ha²⁵⁹.

Artykuł 1a u.k.u.r. został zmieniony na mocy ustawy z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która to ustawa weszła w życie z dniem 16 sierpnia 2016 roku. Wcześniejsze wyłączenia przepisów ustawy z art. 1a pkt 1 i 2 zawarły się w art. 1a pkt 1 lit. a i b u.k.u.r., który ponadto wyłączył stosowanie przepisów ustawy do nieruchomości rolnych będących drogami wewnętrznymi (art. 1a pkt 1 lit. c). Artykuł 1a pkt 2 u.k.u.r. wprowadził natomiast zasadę, iż przepisów u.k.u.r. nie stosowało się do nabycia udziałów lub ich części we współwłasności: nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha oraz nieruchomości będących drogami wewnętrznymi.

Zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych²⁶⁰ drogami wewnętrznymi są drogi, drogi rowerowe, parkingi oraz place przeznaczone do ruchu pojazdów, niezaliczone do żadnej z kategorii dróg publicznych i niezlokalizowane w pasie drogowym tych dróg. Ponadto, zgodnie z wyrokiem Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2008 roku²⁶¹ do dróg wewnętrznych zaliczyć należy także drogi dojazdowe do gruntów rolnych i leśnych, drogi w osiedlach mieszkaniowych, drogi dojazdowe do obiektów użytkowanych przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą, place przed dworcami kolejowymi, autobusowymi i portami. Drogami wewnętrznymi są również grunty oznaczone jako rolne, które stanowią drogi dojazdowe do gruntów innych niż rolne²⁶².

Ostatnia zmiana artykułu 1a u.k.u.r. nastąpiła na mocy wielokrotnie już omawianej ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw, która to ustawa rozszerzyła katalog wyłączeń stosowania przepisów u.k.u.r. o nowe kategorie nieruchomości rolnych. Nowela ta wzbogaciła art. 1a pkt 1 o dwa kolejne, nowe wyłączenia stosowania przepisów ustawy, w postaci nieruchomości sprzedanych na podstawie art. 42 ust. 1 lub 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa (art. 1a pkt 1 lit. d) oraz nieruchomości, w których grunty, oznaczone w ewidencji gruntów i budynków jako grunty pod stawami, stanowią co najmniej 70% powierzchni nieruchomości (art. 1a pkt 1 lit. e). W art. 1a pkt 2 potwierdzono natomiast, iż wyłączenia z art. 1a pkt 1 dotyczą również udziałów we współwłasności nieruchomości tam wymienionych.

Pierwsze z wprowadzonych omawianą nowelizacją wyłączeń stosowania ustawy dotyczy przewidzianej w przepisach ww. ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa możliwości sprzedaży przez Krajowy Ośrodek najemcom wchodzących w skład Zasobu domów, lokali mieszkalnych i budynków gospodarczych wraz z niezbędnymi gruntami (art. 42 ust. 1 ww. ustawy), a także ogródków przydomowych położonych na obszarach przeznaczonych na cele rolne i garaży osobom, które z nich korzystają (art. 42 ust. 6 ww. ustawy). Przepis ten został wprowadzony ze względu na fakt, iż przed omawianą nowelizacją zdarzało się, iż sprzedane w tym trybie nieruchomości przekraczały normę obszarową wynoszącą 0,3 ha i kwalifikowały się do uznania za rolne. Najczęściej sprzedawano na współwłasność wielu osobom dużą nieruchomość (np. o powierzchni 1 ha lub 2 ha) i stanowiącą wydzielone do korzystania poszczególnym współwłaścicielom części jako ogródki przydomowe lub działki rekreacyjno-ogrodnicze. Mimo, iż funkcjonalnie stanowiły one zaplecze dla lokali lub domów wykupionych przez najemców w trybie art. 42 ww. ustawy, konieczne niestety okazywało się stosowanie do nich przepisów u.k.u.r.²⁶³

Drugie z wprowadzonych tą nowelizacją wyłączeń dotyczy nieruchomości, w których dominujący, wynoszący 70% powierzchni rodzaj użytku to grunty pod stawami. Grunty takie oznaczone są symbolem Wsr i obejmują „grunty pod zbiornikami wodnymi (z wyjątkiem jezior i zbiorników zaporowych z urządzeniami do regulacji poziomu wód), wyposażonymi w urządzenia hydrotechniczne nadające się do chowu, hodowli i przetrzymywania ryb, obejmujące powierzchnię ogroblowaną wraz z systemem rowów oraz tereny przyległe do stawów i z nimi związane, a należące do obiektu stawowego.”²⁶⁴. Znaczące jest jedynie oznaczenie w ewidencji gruntów i budynków, a zatem odmienne ujęcie przeznaczenia terenu w planie zagospodarowania przestrzennego nie wyłącza posłużenia się tym zwolnieniem²⁶⁵.

Jak zauważył Patryk Bender, w sferze informacyjnej wielokrotnie podkreślano ukierunkowanie nowelizacji u.k.u.r. ustawą z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących²⁶⁶ na zaprzestanie limitowania przepisami u.k.u.r. obrotu nieruchomościami rolnymi położonymi na terytorium miast. Jednak wbrew wcześniejszym projektom tej noweli nie wyłączono całkowicie reżimu u.k.u.r. wobec gruntów położonych w miastach, a zatem wobec nieruchomości rolnych położonych w miastach znajdą zastosowanie przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego²⁶⁷. Wyjątek stanowi tutaj jedynie wyłączenie – ujęte w art. 2b ust. 4 pkt 3 – obowiązków nabywcy nieruchomości rolnej do prowadzenia gospodarstwa rolnego oraz zakazu zbywania i oddawania w posiadanie nabytej nieruchomości rolnej przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości, wyrażone w art. 2b ust. 1 i 2 u.k.u.r. Wyłączenie to zostało wprowadzone na mocy omówionej już ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 roku i zostało omówione powyżej; dotyczy ono jednak jedynie nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1ha.

Pomimo tego, iż ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących nie zniosła całkowicie stosowania przepisów u.k.u.r. do nieruchomości rolnych położonych na terenach miast, wprowadziła do u.k.u.r. nowy art. 1b, zgodnie z którym ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego nie znajduje zastosowania – z zastrzeżeniem art. 9a u.k.u.r. – do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli względem tych nieruchomości podjęto uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej, w rozumieniu ww. ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku (art. 1b pkt 1); przepisów ustawy – również z zastrzeżeniem art. 9a u.k.u.r. – nie stosuje się także do nieruchomości rolnych położonych w granicach administracyjnych miast, jeżeli zbycie następuje w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej (art. 1b pkt 2).

Zgodnie z artykułem 2 pkt 2 ww. ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku, inwestycją mieszkaniową jest przedsięwzięcie obejmujące budowę, zmianę sposobu użytkowania lub przebudowę, w wyniku której powstaną budynek lub budynki mieszkalne wielorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 25 lub budynki mieszkalne jednorodzinne o łącznej liczbie lokali mieszkalnych nie mniejszej niż 10, wraz z urządzeniami budowlanymi z nimi związanymi, drogami wewnętrznymi, a ponadto również roboty budowlane konieczne do obsługi i prawidłowego wykonania tych prac. Na inwestycję mieszkaniową składają się również części budynków przeznaczone na działalność handlową lub usługową²⁶⁸. Inwestycją towarzyszącą natomiast – zgodnie z art. 2 pkt 3 ww. ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku – jest inwestycja w zakresie budowy, zmiany sposobu użytkowania lub przebudowy sieci uzbrojenia terenu, dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, przedszkoli, obiektów opieki nad dziećmi do lat 3, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, czy też obiektów służących działalności handlowej lub usługowej, jeśli służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej²⁶⁹.

W przeciwieństwie do wyłączeń z art. 1a u.k.u.r., których przepisy nie dotyczą w całości, zgodnie z art. 9a u.k.u.r. notariusz, który sporządza umowę przeniesienia własności nieruchomości, o których mowa w art. 1b u.k.u.r., jest zobligowany do przesłania wypisu aktu notarialnego obejmującego umowę przenoszącą własność nieruchomości rolnej do właściwego dyrektora oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w terminie 14 dni od dnia zawarcia takiej umowy. Umowa przeniesienia własności nieruchomości, o których mowa w art. 1b musi zawierać pouczenie o możliwości nabycia przez Krajowy Ośrodek nieruchomości w przypadkach, o których mowa w art. 9a ust. 3.

Zgodnie z art. 9a ust. 3 pkt 1, Krajowy Ośrodek ma prawo złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie o nabyciu nieruchomości, o której mowa w art. 1b w terminie 2 lat od dnia zawarcia umowy przeniesienia własności, jeżeli nabywca takiej nieruchomości nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z uchwałą o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej – w przypadku, o którym mowa w art. 1b pkt 1, a także jeżeli nabywca takiej nieruchomości nie uzyskał uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej lub uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej oraz nie uzyskał pozwolenia na budowę zgodnie z tą uchwałą – w przypadku, o którym mowa w art. 1b pkt 2. Krajowy Ośrodek ma także prawo złożyć w formie aktu notarialnego oświadczenie o nabyciu nieruchomości, o której mowa w art. 1b, jeżeli w terminie 5 lat od dnia uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę nabywca nieruchomości nie zrealizował i nie oddał do użytkowania co najmniej 50% budynków mieszkalnych wchodzących w skład inwestycji – w przypadku inwestycji składającej się z więcej niż jednego budynku mieszkalnego (art. 9a ust. 3 pkt 2 lit. a) oraz w przypadku, gdy nabywca nieruchomości nie zrealizował i nie oddał do użytkowania infrastruktury towarzyszącej w rozumieniu ww. ustawy z dnia 5 lipca 2018 roku. Zgodnie z art. 9a ust. 4, jeżeli ww. terminy nie mogły zostać dotrzymane z przyczyn niezależnych od inwestora, mogą one zostać, na wniosek inwestora, przedłużone przez Krajowy Ośrodek najdłużej o rok, licząc od dnia upływu tych terminów.

Nabycie własności nieruchomości przez Krajowy Ośrodek na podstawie ww. oświadczenia następuje po cenie ustalonej na podstawie wartości rynkowej nieruchomości, o której mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, ustalonej na dzień złożenia ww. oświadczenia przez Krajowy Ośrodek.

Na mocy nowelizacji wprowadzonej do u.k.u.r. ustawą z dnia 26 kwietnia 2019 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw dodano do ustawy artykuł 1c wyłączający stosowanie przepisów u.k.u.r. do nabycia nieruchomości rolnej do Zasobu, o którym mowa w ustawie z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości²⁷⁰ oraz do gruntów, które zostały zbyte z tego Zasobu albo wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego, w rozumieniu przepisów ww. ustawy z dnia 20 lipca 2017 roku – położonych w granicach administracyjnych miast.

Należy w tym miejscu wspomnieć, iż w przeciwieństwie do art. 1b u.k.u.r. nie obciążono notariusza obowiązkami notyfikacyjno-informacyjnymi²⁷¹. Zdaniem Patryka Bendera przepis ten należy interpretować w ten sposób, iż do gruntów nabywanych do Zasobu nie stosuje się przepisów ustawy w ogóle, bez względu na to, czy są położone w granicach administracyjnych miast, czy też nie. Ograniczenie do gruntów miejskich dotyczy natomiast jedynie dalszej części przepisu, tj. gruntów, które zostały zbyte z Zasobu, lub wniesione do spółki jako aport, w celu realizacji inwestycji mieszkaniowej lub realizacji uzbrojenia technicznego. Za uzasadnione należy także uznać stwierdzenie Patryka Bendera, iż w przypadku, w którym grunty zostały już zbyte lub wniesione aportem, to podobnie jak w przypadku zwolnienia z art. 42 ust. 1 i 6 ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, również przy ewentualnym dalszym obrocie korzystają one ze zwolnienia z art. 1c u.k.u.r.²⁷². Ponadto Patryk Bender podnosi, iż wbrew dosłownemu, „dokonanemu” brzmieniu zwolnienia, należy nim także objąć nie tylko grunty, które zostały wniesione lub zbyte w ujętym trybie, lecz także grunty, które zostaną zbyte lub wniesione²⁷³.

Zakończenie

Biorąc pod uwagę wyżej przedstawioną ewolucję ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi na przestrzeni ostatnich 19 lat można dostrzec tendencję ustawodawcy do powolnego i stopniowego pogłębiania ograniczeń w obrocie ziemią rolną. Z początku regulacja tego obrotu sprowadzała się do ewentualnego prawa wykupu przez Agencję Nieruchomości Rolnych lub prawa pierwokupu na rzecz tej Agencji, o ile nie wystąpił jeden z wyjątków wyłączających te prawa. Nie było jednak sytuacji, w której jakaś osoba była pozbawiona prawa nabycia nieruchomości rolnej.

Z biegiem lat dochodziło do zmian ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, na mocy których doszło np. do wyłączenia prawa pierwokupu i wykupu w stosunku do nieruchomości o powierzchni poniżej 5 ha. W takiej sytuacji można mówić o bardzo głębokiej liberalizacji przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Wraz z kolejnymi nowelizacjami ustawy dochodziło jednak do coraz większego sprecyzowania i zaostrzenia definicji rolnika indywidualnego. Coraz ciężej było uzyskać status rolnika indywidualnego.

Wraz z nowelizacją ustawy z dnia 30 kwietnia 2016 roku doszło do całkowitej zmiany podejścia do regulacji i ograniczeń obrotu nieruchomościami rolnymi. Nowelizacja ta znacznie rozszerzyła ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego, która od tamtej pory stała się znacznie bardziej kazuistyczna. Największą jednak zmianą było wprowadzenie zasady, iż nabywcą nieruchomości rolnych mógł być wyłącznie rolnik indywidualny, którego w dodatku obciążono obowiązkiem prowadzenia gospodarstwa rolnego i zakazem zbywania i oddawania w posiadanie nabytej nieruchomości – przez okres 5 lat od dnia nabycia tej nieruchomości. Do tego kolejne nowelizacje ustawy jeszcze bardziej pogłębiały jej kazuistyczny charakter, ustanawiając kolejne wyjątki od ustanawianych reguł. W konsekwencji, ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego stała się nieprzejrzysta, a osoby ją stosujące oraz dokonujące wykładni tej ustawy zmagają się do dnia dzisiejszego z wieloma jej nieścisłościami i sprzecznościami.

Nowelizacja ustawy z 2016 roku postawiła nacisk na uprzednią kontrolę obrotu nieruchomościami rolnymi. Nieco inaczej sytuacja wyglądała po nowelizacji z 26 czerwca 2019 roku, gdy znów położono większy nacisk na kontrolę okołotransakcyjną, nie rezygnując jednak przy tym z kontroli uprzedniej, tj. wprowadzonych w 2016 roku określonych wymogów dla nabycia nieruchomości rolnej oraz następczej, czyli określonych obowiązków związanych z nabyciem nieruchomości rolnej.

Patrząc na omówiony w pracy proces ewolucji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego można mieć jedynie nadzieję, że ograniczenia w obrocie nieruchomościami rolnymi w niej zawarte nie zostaną jeszcze bardziej pogłębione. Być może ustawodawca powróci jeszcze w przyszłości do konwencji, w której każdy może nabyć nieruchomość rolną, z ewentualnym – jak w pierwotnej wersji ustawy – prawem pierwokupu i wykupu na rzecz Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, który w 2017 roku zastąpił Agencję Nieruchomości Rolnych w wykonywaniu jej obowiązków.

Bibliografia

Literatura:

• 1. Bender, Patryk. Podstawowe problemy stosowania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (cz. I). Rejent. Mies. 2019, nr 11, s. 9-66,
• 2. Bender, Patryk. Podstawowe problemy stosowania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (cz. II). Rejent. Mies. 2019, nr 12, s. 9-101,
• 3. Bender, Patryk. Podstawowe problemy stosowania znowelizowanej ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (cz. III). Rejent. Mies. 2020, nr 2, s. 9-48,
• 4. Blajer, Paweł Andrzej, Gonet, Wojciech. Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz. Red. Jarecka, Małgorzata, Warszawa, 2020, ISBN 978-83-8187-878-4,
• 5. Blajer, Paweł Andrzej. Umowy działowe dotyczące nieruchomości rolnych po wejściu w życie ustawy z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw. Krakowski Przegląd Notarialny. Kwartalnik. 2019, nr 3, s. 29-54,
• 6. Błądek, Lidia. Niektóre rozważania na temat ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Rejent. Mies. 2003, nr 9, s. 140-147,
• 7. Borkowski, Marcin. Pojęcia „nieruchomości rolnej” oraz „nieruchomości leśnej” w rozumieniu przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców. Rejent. Mies. 2007, nr 7-8, s. 35-58,
• 8. Ciepła, Helena. Aspekty prawne obrotu gruntami rolnymi od 30.04.2016 r. na nowych zasadach ustalonych w ustawie z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego oraz w ustawie z dnia 14.04.2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa. Rejent. Mies. 2016, nr 9, s. 33-83,
• 9. Czerwińska-Koral, Katarzyna. Pojęcie nieruchomości rolnej jako wyznacznik zasad obrotu nieruchomościami rolnymi. Rejent. Mies. 2016, nr 6, s. 52-73,
• 10. Dodatkowe Sprawozdanie Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi o komisyjnym i senackim projektach ustaw o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (druki nr 1053 i 1745), Warszawa, 30 kwietnia 2010 r., Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, VI Kadencja, druk nr 2931-A,
• 11. Klat-Górska, Elżbieta. Ograniczenia w nabywaniu własności nieruchomości rolnych według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (cz. I). Rejent. Mies. 2004, nr 5, s. 58-72,
• 12. Klat-Górska, Elżbieta. Ograniczenia w nabywaniu własności nieruchomości rolnych według ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (cz. II). Rejent. Mies. 2004, nr 6, s. 72-88,
• 13. Maj, Krzysztof. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego obowiązująca od dnia 26 czerwca 2019 r. Krakowski Przegląd Notarialny. Kwartalnik. 2019, nr 2, s. 63-92,
• 14. Mika, Ewelina. Obrót nieruchomościami rolnymi w polskim systemie prawnym – dawniej i dziś [online]. 21 października 2019 [dostęp: 19 maja 2022]. Dostępny w Internecie: https://www.temidium.pl/artykul/obrot_nieruchomosciami_rolnymi_w_polskim_systemie_prawnym_dawniej_i_dzis-5536.html,
• 15. Opinia merytoryczna do komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (druk sejmowy nr 1053 z 6.08.2008 r.), Warszawa, 24 października 2008 r.,
• 16. Opinia merytoryczna do senackiego projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (druk sejmowy nr 1745 z 5.02.2009 r., Warszawa, 26 marca 2009 r.,
• 17. Pisuliński, Jerzy. O niektórych osobliwościach obrotu nieruchomościami rolnymi. Rejent. Mies. 2016, nr 5, s. 23-49,
• 18. Sprawozdanie Komisji Rolnictwa i Rozwoju Wsi o komisyjnym i senackim projektach ustaw o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (druki nr 1053 i 1745), Warszawa, 7 kwietnia 2010 r., Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, VI Kadencja, druk nr 2931,
• 19. Stanowisko Rządu do komisyjnego projektu ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (druk nr 1053), Warszawa, 17 grudnia 2008 r., Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, VI Kadencja, Prezes Rady Ministrów, DSPA-140-247(4)/08,
• 20. Sztyk, Romuald. Podstawowe zasady kształtowania ustroju rolnego. Rejent. Mies. 2003, nr 5, s. 21-41,
• 21. Truszkiewicz, Zygmunt. O kilku podstawowych zagadnieniach na tle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (część I). Rejent. Mies. 2017, nr 10, s. 41-68,
• 22. Truszkiewicz, Zygmunt. Przeniesienie własności nieruchomości rolnej w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (część I). Rejent. Mies. 2003, nr 9, s. 48-68,
• 23. Truszkiewicz, Zygmunt. Przeniesienie własności nieruchomości rolnej w świetle ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (część II). Rejent. Mies. 2003, nr 11, s. 113-139,
• 24. Truszkiewicz, Zygmunt. Zakres stosowania ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego po nowelizacji z 2016 r. Rejent. Mies. 2017, nr 7, s. 95-124.

Akty prawne:

• 1. Dekret Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej, tj. Dz. U. z 1945 r., nr 3, poz. 13,
• 2. Ustawa z dnia 13 lipca 1957 r. o obrocie nieruchomościami rolnymi, Dz. U. z 1957 r., nr 39, poz. 172,
• 3. Ustawa z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 735 ze zm.,
• 4. Ustawa z dnia 25 lutego 1964 r. – Kodeks rodzinny i opiekuńczy, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1359,
• 5. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1740 ze zm.,
• 6. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1805 ze zm.,
• 7. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 28 listopada 1964 r. w sprawie przenoszenia własności nieruchomości rolnych, znoszenia współwłasności takich nieruchomości oraz dziedziczenia gospodarstw rolnych, tj. Dz. U. z 1983 r., nr 19, poz. 86 ze zm.,
• 8. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1974 r. o ewidencji ludności i dowodach osobistych, tj. Dz. U. z 2006 r., nr 139, poz. 993 ze zm.,
• 9. Ustawa z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 648,
• 10. Ustawa z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1376 ze zm.,
• 11. Ustawa z dnia 20 lipca 1990 r. o wliczaniu okresów pracy w indywidualnym gospodarstwie rolnym do pracowniczego stażu pracy, Dz. U. z 1990 r., nr 54, poz. 310,
• 12. Ustawa z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 266 ze zm.,
• 13. Ustawa z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1192 ze zm.,
• 14. Ustawa z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 514,
• 15. Ustawa z dnia 16 kwietnia 1993 r. o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1913 ze zm.,
• 16. Ustawa z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1326 ze zm.,
• 17. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 r. uchwalona przez Zgromadzenie Narodowe w dniu 2 kwietnia 1997 r., przyjęta przez Naród w referendum konstytucyjnym w dniu 25 maja 1997 r., podpisana przez Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej w dniu 16 lipca 1997 r., Dz. U. z 1997 r., nr 78, poz. 483,
• 18. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899,
• 19. Ustawa z dnia 15 września 2000 r. Kodeks spółek handlowych, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1526 ze zm.,
• 20. Rozporządzenie Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, tj. Dz. U. z 2019 r., poz. 393,
• 21. Ustawa z dnia 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie, tj. Dz. U. z 2018 r., poz. 872,
• 22. Projekt ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, Warszawa, 28 listopada 2002 r., Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, IV Kadencja, Prezes Rady Ministrów, RM 10-135-02, Druk nr 1128, s. 20,
• 23. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, tj. Dz. U. z 2021 r. poz. 741 ze zm.,
• 24. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, tj. Dz. U. z 2022 r. poz. 461,
• 25. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o obrocie instrumentami finansowymi, tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 861 ze zm.,
• 26. Ustawa z dnia 29 lipca 2005 r. o ofercie publicznej i warunkach wprowadzania instrumentów finansowych do zorganizowanego systemu obrotu oraz o spółkach publicznych, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1983 ze zm.,
• 27. Projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Warszawa, 6 sierpnia 2008 r., Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, VI Kadencja, Komisja Nadzwyczajna „Przyjazne Państwo” do spraw związanych z ograniczaniem biurokracji, NPP-020-72-2008, Druk nr 1053,
• 28. Ustawa z dnia 5 września 2008 r. o zmianie niektórych ustaw w związku z wejściem w życie Protokołu do Umowy między Wspólnotą Europejską i jej Państwami Członkowskimi, z jednej strony, a Konfederacją Szwajcarską, z drugiej strony, w sprawie swobodnego przepływu osób, Dz. U. z 2008 r., nr 180, poz. 1112,
• 29. Projekt ustawy o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Warszawa, 5 lutego 2009 r., Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, VI Kadencja, Marszałek Senatu, Druk nr 1745,
• 30. Projekt ustawy o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Warszawa, 26 lutego 2010 r., Sejm Rzeczypospolitej Polskiej, VI Kadencja, Prezes Rady Ministrów, Druk nr 2849,
• 31. Ustawa z dnia 18 marca 2010 r. o szczególnych uprawnieniach ministra właściwego do spraw aktywów państwowych oraz ich wykonywaniu w niektórych spółkach kapitałowych lub grupach kapitałowych prowadzących działalność w sektorach energii elektrycznej, ropy naftowej oraz paliw gazowych, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 2173,
• 32. Ustawa z dnia 6 maja 2010 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz. U. z 2010 r., nr 110, poz. 725,
• 33. Ustawa z dnia 24 września 2010 r. o ewidencji ludności, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 510 ze zm.,
• 34. Ustawa z dnia 9 czerwca 2011 r. – Prawo geologiczne i górnicze, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1420 ze zm.,
• 35. Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2011 r., nr 233, poz. 1382,
• 36. Ustawa z dnia 23 listopada 2012 r. Prawo pocztowe, tj. Dz. U. z 2020 r., poz. 1041 ze zm.,
• 37. Ustawa z dnia 5 sierpnia 2015 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz. U. z 2015 r., poz. 1433,
• 38. Ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 507,
• 39. Ustawa z dnia 6 lipca 2016 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz ustawy o księgach wieczystych i hipotece, Dz. U. z 2016 r., poz. 1159,
• 40. Ustawa z dnia 5 września 2016 r. o usługach zaufania oraz identyfikacji elektronicznej, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1797,
• 41. Ustawa z dnia 16 grudnia 2016 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o zasadach zarządzania mieniem państwowym, Dz. U. z 2016 r., poz. 2260,
• 42. Ustawa z dnia 10 lutego 2017 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o Krajowym Ośrodku Wsparcia Rolnictwa, Dz. U. z 2017 r., poz. 624,
• 43. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1961 ze zm.,
• 44. Ustawa z dnia 9 listopada 2017 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, Dz. U. z 2017 r., poz. 2233,
• 45. Ustawa z dnia 10 maja 2018 r. o Centralnym Porcie Komunikacyjnym, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1354,
• 46. Ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, tj. Dz. U. z 2021 r., poz. 1538,
• 47. Ustawa z dnia 26 kwietnia 2019 r. o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2019 r., poz. 1080,
• 48. Ustawa z dnia 23 stycznia 2020 r. o zmianie ustawy o działach administracji rządowej oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. z 2020 r., poz. 284,
• 49. Ustawa z dnia 18 listopada 2020 r. o doręczeniach elektronicznych, tj. Dz. U. z 2022 r., poz. 569,
• 50. Ustawa z dnia 17 grudnia 2020 r. o promowaniu wytwarzania energii elektrycznej w morskich farmach wiatrowych, Dz. U. z 2021 r., poz. 234,
• 51. Rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z dnia 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, Dz. U. z 2021 r., poz. 1390,

Orzecznictwo:

• 1. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 12 października 1964 roku, Sygn. akt III CO 46/64, OSNC 1965, nr 7-8, poz. 109,
• 2. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 04 lipca 1967 roku, Sygn. akt III CZP 51/67, OSNC 1968, nr 3, poz. 36,
• 3. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 14 grudnia 1984 roku, Sygn. akt III CZP 78/84, OSNC 1985, nr 10, poz. 149,
• 4. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 02 czerwca 2000 roku, Sygn. akt II CKN 1067/98, OSP 2001, nr 2, poz. 27,
• 5. Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 31 stycznia 2001 roku, Sygn. akt P. 4/99, Dz. U. z 2001 r., nr 11, poz. 91,
• 6. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 24 września 2008 roku, Sygn. akt I SA/Wa 603/08, LEX nr 566545,
• 7. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2017 roku, Sygn. akt III CZP 24/17, OSNC 2018, nr 3, poz. 30.

Źródło: Monitor Notarialny, samopis.pl/dziennik-ustaw/publikacje/ewolucja-ograniczen-w-obrocie-nieruchomosciami-rolnymi